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 上海房地产市场小户型住宅分析 丰 汇 国 际 物 业 顾 问（上海）有 限 公 司 企 划 部 熊 炜 2002年12月24日初稿  目 录 第一章 概论 2 一、小户型的市场区分 2 二、总体而言，上海房地产市场小户型住宅发展有过热之嫌； 2 三、二级市场的变化直接影响小户型市场的前景； 3 四、更加细致的产品划分能够带来新的增长点； 3 五、小户型产品发展的几个误区； 3 第二章 上海房地产小户型市场的发展 4 第三章 小户型产品市场前景分析 5 一、使用群体分析 5 二、市场接纳度分析 6 第四章 小户型产品路在何方 8 一、更加细致的目标客户划分能够带来新的增长点 8 二、产品投资性的人为分离 8  概论 一、小户型的市场区分 当前小户型市场大致有四种形式：酒店式公寓，一般面积在20至35平方米，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合，没有明显的分割区；小户型公寓，一般面积在35至50平方米，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立；小户型住宅，一般在45至75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业；小户型写字间，一般在80平方米左右，多为成长型公司购买。 任何产品均有生命周期，而这种品质接近，各种配套相当、面积趋同的小户型物业更不例外。加上后续项目地不断模仿跟进，同质化加剧势必给市场带来供需关系的转变，可以预言，小户型项目在未来较长的时间内，将呈现另一番竞争景象。 二、总体而言，上海房地产市场小户型住宅发展有过热之嫌； 上海小户型市场自1999年出现大面积开发风潮以来，以惊人的速度发展成熟，目前已经成为上海市房地产市场的重要组成部分，形式也由原来的烂尾楼重新分割改造发展为根据客户的需求与习惯的全新设计，soho、living hotel、产权式酒店公寓，各种概念层出不穷。 2000年以前小户型住宅在整个市场的比例非常低，仅为1.14％。从这一比例来看它远远还未达到构成一个产品类型的份额，但其发展十分迅猛，2002年上海投放市场的纯小户型社区共有约30个（占上海全年房地产项目的17%），面积接近200万平方米（占上海全年房地产面积的10%）；①分布区域涵盖徐汇、黄浦、浦东、长宁、静安、卢湾、闵行等区域。 ※ 该数据不包含存在小户型住宅产品的的普通社区，当前市场中70%的社区包含小户型产品。 三、二级市场的变化直接影响小户型市场的前景； 据统计，当前上海市小户型市场中，投资客户接近购买客户的6成，同时由于小户型的过渡性住宅的特性，每年约有7—10%的自用者因为婚姻或工作变更的关系，会将其小户型住宅产品推向二级市场。 这意味着未来三年内，目前市场上近80%以上的小户型产品会投入二级市场，同时预期未来三年内小户型产品的新开发面积将超过500万平方米，目前小户型在租售市场的畸形高回报将下浮到较为合理的价值区间，这种情况必然导致一批投资客户的撤退，引起市场的连锁反映。 四、更加细致的产品划分能够带来新的增长点； 小户型住宅的目标客户，随着市场与开发商观念的不断成熟，有进一步深化与拓展的趋势，目前已经出现了分别以纯女性、漂一族为目标诉求的产品（UP TOWN上城、圣天地、感性达利、独立时代）； 将来的预期发展来看，针对小户型的总价与周边配套优势、在进行一定的改造推广后，单亲家庭、老年人都有可能纳入小户型的客户群体之中，更恰当的产品划分与有针对性的诉求完全能够提供新的增长点。 五、小户型产品发展的几个误区； ⒈客户定位过于狭隘，目前在开发商和社会的普遍认知中，小户型产品的使用群体被界定为25—40岁、有较高的文化与收入水准、追求时尚现代生活的群体，这种观念一方面局限了开发思路，同时有些区位配套条件不足的地区，为完备各种配套设施，人为的增加了开发成本； ⒉开发成本与市场供求的矛盾，从客观条件来看，适合目前上市场客户定位的小户型产品只能选择在城市的中心或亚中心，具体到上海市而言，浦东小陆家嘴地区、徐汇徐家汇、梅陇地区、长宁新华路周边，能获得大众的心理认同，但这些地区高昂的土地成本限制了目标客户的范围，其它地区为达到比较完备的配套服务，人为的拔高社区品质，造成了开发成本的大幅提高，同时这种做法虽然在功能上能满足客户需要，但对这些地段的心理价值的认可，注定其价格无法向上述地段看齐，必然会加强开发商的财务压力与开发风险； 上海房地产小户型市场的发展 上海小户型市场，总体来说经历了一条被迫转为主动开发、存量房改建2000年6月， “世纪之门·荣联家园”首次推出以“MyCity”为旗号的小房型公寓，每户29平方米～58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空? 2001年6月， “蓝朝部落”先期500余套房屋不到半月