影响房价的主要因素.docVIP

影响房价的主要因素 自1981年中国商品房的出现，到1998年政府取消福利分房政策，至今中国房地产行业迎来了快速发展的黄金时期。但随着中国房地产的迅猛发展，中国的房价也高居不下，为国人所担忧。影响中国房价的因素有很多，既有房地产行业内部所特有的因素，也有外界的宏观因素的影响。我认为要深刻了解影响房价的主要因素，主要从两个方面着手，分别是在市场经济中能够左右房地产行业的“两只手”。一个是在市场经济中政府这只“无形的手”，另一个是供求关系这“有形的手”。 “无形的手”——政府 政府主要通过宏观政策、调控央行利率、控制土地出让这三个方面来调控房价。现在由我来向大家一一分析： 宏观政策的影响 有人说，中国的经济是一种政府主导型经济，而宏观政策又是政府的一把利剑。我们以海南房地产市场为例，通过海南房地产市场的发展历程，来分析宏观政策对房地产市场的影响。 1988年，国家正式批准海南建省办经济特区，并颁布了一系列比其他经济特区更加优惠的政策，海南房地产市场由建省前的8家发展到204家。1989年，由于海南经济过热，受到治理整顿，许多优惠政策被中央部委否定，海南房地产市场陷入低谷。1993年，受邓小平南巡讲话的影响，和中央给海南颁布了一系列优惠政策和特殊措施，大大刺激了海南房地产市场，海南的房地产公司达到了一千多家。到1993年6月，国家加强了宏观调控，使得海南房地产市场迅速冷却。这也就是当年海南烂尾楼的成因。 信贷政策的影响 房地产市场最大的特点就是其供给和需求都很大程度上受信贷的制约。中央政府通过调控银行利率，从而影响房地产行业的借贷成本，使房地产行业资金的机会成本增加，从而紧缩了房地产的资金链。 土地出让 政府通过垄断城市土地供给，以“招拍挂”为主的土地竞争性的出让方式，和一次性缴纳若干年土地出让金的方式，来控制土地供给数量以及土地价格。但受中国财政体制的影响，地方政府对土地财政具有依赖性，使得有时中央政府对房地产市场的政策与地方政府的政策背道而驰，这也在一定程度上促使房价高居不下。 小结：政府通过宏观政策来影响房地产行业的走向，通过调控央行利率从而控制房地产行业的钱袋子，通过掌控土地出让来控制房地产行业的“原材料”。所以政府这只“无形的手”无时无刻不在掌控房地产市场。 “有形的手”——供求关系 分析房地产市场的供求关系，主要考虑居民买房的用途，现阶段居民买房主要出于两个目的：一是居住的需求；二是资产保值的需要。 居住的需求：在过去二十多年里，中国政府实施大规模城市化进程，大量人口涌入城市，促使了房地产市场的繁荣。土地本身属于稀缺资源，所以在房地产市场的供求关系之间，一直是供小于求。 资产保值的需要：自2007年中国CPI指数以每年百分之十几的速度增长，物价指数不断攀升。人们出于对自身资产的担忧，所以将大量的闲余资金投放于不动产，从一定层面上推动了房价的上涨。 总结： 要想使房地产市场能够健康有序发展，房价能够趋于理性化，我个人认为政府应该逐步对房地产市场“放手”，用市场机制来调节房地产市场的走势，真正做到“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。 正如李克强总理在十八中所提出的，要深化政府改革，加快转变政府职能，调整好政府与市场之间的关系。政府在市场经济中不在扮演“参与者”，而是扮演一个公正的“仲裁者”,让市场来调节房价。只有这样，房地产市场的泡沫才能越来越小，房价才能回归理性。 房地产评估