均价推导过程标准和价格表执行规范青岛同策喘.pptVIP

1.价格表需要抬头——项目名称 项目名称须要标注完整，让客户和相关人员可以一目了然。一般只标注项目的推广名。 例如： 威海伴山蓝庭一期小高层17#价目表 * 个案均价推导过程标准 2010.12 张海勇 价格推导思路 合理、科学的推盘价格 通过 竞品的价格与本案的比对权重 二手房的价格取样推导 本案合理的价格成长推导 客户的心理价格敏感点采集 业内、业务员价格征询 合理的权重配比 ＋ 视具体情况而定，若为个案首次推盘则无价格成长作为参照依据 均价推导 设定权重配比 对比权重主要基于对定价有影响的参考因素的重要程度 以上权重为经验参考值，具体个案视实际情况而定 5％ 业内、业务员评价 5％ 客户心理价格取样 20％ 20％ 50％ 比例 自身价格涨幅 二手房 区域市场竞品 考量因素 均价推导 区域竞品价格推导 思路：以客户为出发点，先行判断区域市场客户情况，分析客户具体消费行为特征，从而得出客户判断个案的价值的关键因素 常规影响购买因素 区位 其他 社区配套 规划设计 地段 道路/交通状况 周边环境 周边生活配套 片区提升空间 总体规划 社区规模 社区景观 建筑外观 户型设计 社区商业 社区学校 社区会所 外部景观 施工质量 物业管理 开发商品牌 交房时间 注：黄颜色标注项为关键因素 均价推导 在此选择关键因素为客户考量点出发，进行本案与竞品的价格对比 10％ 地段 10% 交通情况 10% 周边环境 10% 社区规模 10％ 总价 10％ 交房时间 10％ 10％ 10％ 10% 比例 开发商品牌 房型 社区景观 配套情况 比对项目 注：以上权重比例为经验值，依据各地情况不同而可以作出相应上浮或下浮 均价推导 将周边竞品进行列表对比 0.99 100% 综合比值 竞品均价\0.99 99 10 11 9 6 12 10 9 8 11 13 竞品个案1 竞品个案2 10 10% 交房时间 10 10% 社区规模 10 10% 社区景观 10 10% 周边环境 10 10% 配套情况 10 10% 交通情况 10 10％ 地段 100 100％ 总计 10 10％ 总价 10％ 10％ 比例 ………… 10 10 本案 相对于竞品个案价格 开发商品牌 房型 竞品个案n 比对项目 首先；取中间型产品为10分，本案相对于中间型产品列出本案所有考量点分值以及竞品个案分值 其次；列出综合比值，综合比值=竞品个案得分\本案得分 最后；相对每一个竞品的价格导出，本案价格=竞品价格\综合比值 注：竞品个案1数值为示例数值 均价推导 100%-[权重1+权重2+(权重n-1）] 竞品个案n 竞品均价\0.99 相对于竞品个案价格 40% 竞品个案1 30% 竞品个案2 ………… 竞品个案相对本案重要性所占权重 比对项目 注： 竞品个案1数值为示例数值 所有个案权重加总为100% 将所有竞品均价进行加权处理得出本案均价 本案均价=相对于竞品个案1价格*权重1+相对于竞品个案2价格*权重2+……+相对于竞品个案n价格*权重n 均价推导 二手房推导 通过周边同质性产品现有挂牌价格取中间值，得到二手参考均价 毛坯 11F/12F 220 15073 145 3R 毛坯 10F/12F 175 15351 114 2R 周边区域二手房小区3 毛坯 9F/11F 156 15758 99 2R 毛坯 9F/11F 170 15179 112 3R 毛坯 11F/12F 280 18182 154 复式 周边区域二手房小区2 毛坯 10F/18F 175 13889 126 3R 毛坯 4F/10F 140 14565 96.12 2R 周边区域二手房小区1 是否装修 楼层 总价（万元） 单价（元/ ㎡） 面积（㎡） 房型 案名 例如：本案产品为二房，取周边二手房二房为参考对象 得出二手房二房价格范围为14500——15500，取其中间值15000为本案参考均价 注：按常规经验判断，一手房价格大约为二手房价格的1.05倍 均价推导 客户的心理价格敏感点采集 业内、业务员价格征询 方式：通过业内人士的意见征询、业务员的价格认识来获取信息 选取样本：同策公司专案、案场业务员选取10—20名 结果：大多数人认同的均价为XXXXX 方式：通过业务员向客户介绍中的总价试探和征询来获取数据 选取客户样本：50—100名 结果：大部分客户的总价敏感点落在XXX万内 参考单价=敏感点总价\平均面积 均价推导 根据推导权重关系： 价格推导结论 10％ 业内、业务员评价 20％ 客户心理价格取样 20％ 50％ 比例 二手房 区域市场竞品 考量因素 可以得出： 项目均价=竞品参考价*50%+二手房参考价*20%+客户心理采样*20%+业内人士评价*10% 注：此为首次推