10月份东莞市地产市场监测分析报告.docVIP

2010年10月份东莞市房地产市场监测分析报告  10月楼市“量价齐升”宏调再次大考 　　市区“价涨量缩”，镇区“量价平稳” 　　2009年，在过度宽松的房产政策刺激下，中国楼市强劲回暖，出现升温势头。2010年“4.17”新政为持续升温的楼市注入一剂冻水，楼市进入短期调整，5-7月东莞楼市成交跌入冰点。楼市成交量虽然经历百日调整成交低迷，但房价并未得到明显回落，仍然保持平稳运行。在通胀预期的影响下，在政策执行不严的现实下，在民众对房价观望减淡的情况下，8月全国普现反弹行情，“量价齐升”趋势较明显，宏观调控遭遇了严峻考验。为了稳定楼市预期，巩固调控成果，也出于安抚民意“宏调失望”情绪，史上最严“9.29”新政出台，首次将治理房价上升到政治高度。但在“广深限购，东莞不限”的干扰下，东莞楼市并未在“9.29”政策应声倒下，甚至出现逆市“量价齐升”现象，10月份市区房价上涨明显。同时，通胀预期也使东莞高端住宅需求得到激活，别墅产品得到热捧，宏调再次遭遇严峻考验。 　　10月东莞房价结构性上涨?别墅成交突出拉高全市整体均价 　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月东莞全市一手住宅签约均价高达8152元/平方米，创历史最高，东莞月度房价首次触及“8字头”。10月房价环比9月大幅上涨9.1%，主要表现为结构性上涨，即高端住宅(尤其别墅)成交比重大幅增加而拉高整体均价。10月全市别墅签约面积高达8.7万平方米，占住宅比重达17%，创历史最高。而9月全市别墅签约面积仅4.3万平方米，占住宅比重仅9.1%.?10月份别墅签约翻倍增长是10月均价创历史最高的首要因素。从9、10月份整体数据即可直观看出房价上涨原因。如9月签约面积约47.4万平方米，约4587套，套均面积103平方米;10月签约面积约51.2万平方米，约4494套，套均面积114平方米，即10月签约套均面积比9月高出11平方米，即10月大户型如别墅产品成交突出。通胀预期加强，房产税预期加强，而别墅稀缺特性将日益突出，高端别墅逐渐成为抗通胀抗风险的避风港。  　　预期大幅提高，成交大幅回暖，房价小幅上涨 　　2010年7月始，东莞楼市预期呈现持续走高趋势，楼市回暖的势头较明显。作为传统楼市旺季“金九银十”，延续了8月份的成交反弹，今年实现真正意义上的久违的“金九银十”，表现较明显的量价齐升。在销售势头节节攀升的情形下，不少楼盘不同程度地调高了房价，是9-10月房价上升的重要因素之一。表现较明显的为东莞市区，不少楼盘在9-10月间价格上调200-500元/平方米。同时可看到，随着市区价格明显上涨，10月市区成交量略有下滑。  　　“限购令”改变东莞楼市预期。10月上旬，受限购令末班车影响,东莞购房者恐慌性购房。一方面在10月之前成交客户，均在10月初集中签约;另一方面，部分客户由于惧怕东莞将实施限购而买不到房而提前买房。随着东莞政策的明朗，即’东莞不限购,末班车影响在减弱，成交量略有回落。但10月中后，楼盘开盘或加推增多，弥补了前9月供应不足现象，早前积压的购房需求得到进一步释放，成交较理想.10月中后东莞成交量价还受到广深投资置业影响。随着广深限购/东莞不限购后，尤其深圳客户，来东莞置业现象增多，也一定程度助推了东莞房价。 　　中信御园领跑东城区房价，创全市最高 　　从成交量来看，南城区作为东莞传统楼市最热区域，10月签约量遥遥领先于其它区域，稳坐全市榜首位置;万江区“金九银十”新品供应增多，成交表现突出，全市排名第二。从价格来看，东城区10月房价创历史最高，达15719元/平方米，全市排名第一，主要由纯独栋项目中信御园带动;松山湖略低于东城区以15326元/平方米价格全市第二，是全市仅有两个房价破万区域，主要原因为万科虹溪诺雅等项目带动;樟木头以8988元/平方米房价全市排名第三，也主要为别墅产品带动。全市房价前三名区域均主要由于别墅产品热销而带动。  　　市区“价涨量缩”，镇区“量价平稳” 　　9-10月东莞楼市大幅回暖，尤其市区表现突出。市区一度处于供不应求状态，价格上涨较快，10月环比9月上涨两成。市区价格上涨除别墅结构性拉动因素外，洋房产品均不同程度上调价格。供应不足、价格上涨等因素导致市区10月成交量环比下滑。镇区则表现“量价平稳”。  　　东莞全市及市区整体供求特征 　　(一)全市一手住宅整体供求价 　　供应同比大幅萎缩五成?价格同比大幅上涨两成 　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月全市一手住宅供应面积约仅16.2万平方米，约1413套，面积同比减少52%，环比减少75.3%，?10月全市一手住宅签约面积约为51.2万平米，约4494套，面积同比略减6.4%，环比略增8%;10月全市一手住宅住宅签约均价达81