房地产可行性分析论证报告(大型,分六期)第三部分.doc

第十一章 财务分析与评价 11.1基础数据说明 财务折现率： 13%； 营业税率： 5%； 所得税率： 25%； 城建维护税率： 7%； 教育费附加费率： 5%； 多层住宅平均销售价格： 2500元/m2 高层住宅平均销售价格： 2200元/m2 车库平均销售价格： 4500元/m2 营业房平均销售价格： 6500元/m2 表11-1各期工程可销售面积一览表 　 一期 二期 三期 四期 五期 六期 合计 备注 高层住宅 52296.06 36907.60 8923.24 58876.24 58463.23 64963.59 280429.96 　 多层住宅 　 26487.67 　 5390.54 　 　 31878.21 　 商业营业房 3610.90 　 14075.48 　 　 　 17686.38 不含宾馆面积 车库 4541.11 9386.34 　 478.67 　 　 14406.12 　 11.2一期工程财务分析 11.2.1销售收入及销售税金及附加估算 一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。 分年销售计划 表11-2 一期工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计 销售率 1 2 3 1 高层住宅 52296.06 2200.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2 商业营业房 3610.90 6500.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 3 车库 4541.11 4500.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。其中： 营业税：794.79万元。 城市建设维护税：55.64万元。 教育费附加：23.84万元。 土地增值税：1248.31万元。 11.2.2利润 本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。 开发成本：9471.19万元。 利润总额：4301.95万元。 所得税：1075.49万元。 净利润：3226.46万元。 11.2.3财务指标 表11-3一期项目财务指标一览表 1 销售利润率 % 20.30% 2 投资利润率 % 33.36% 3 财务内部收益率（所得税前） % 259.44% 4 财务净现值（所得税前） 万元 2999.69 5 投资回收期（所得税前） 年 1.42 6 财务内部收益率（所得税后） % 143.66% 7 财务净现值（所得税后） 万元 2154.27 8 投资回收期（所得税后） 年 1.80 9 资本金收益率 % 143.66% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.2.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1 可出售面积 -5.00% 167.59% 18.37 -19.75% -10.00% 107.36% 15.21 -15.00% 64.80% 12.98 2 售房价格 -5.00% 167.59% 18.37 -19.75% -10.00% 107.36% 15.21 -15.00% 64.80% 12.98 3 销售款回笼进度 -5.00% 167.59% 18.37 -19.75% -10.00% 107.36% 15.21 -15.00% 64.80% 12.98 4 建设投资 5.00% 182.59% 15.37 24.50% 10.00% 132.34% 12.71 15.00% 96.91% 10.84 表11-5敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现率 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.0