竞聘报告___中建济南西客站项目定位报告.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 土地价值 规划原则 商业排布基本原则： 靠近交通干道及人流密集区，向西客站方向排布，承接西客站客流 为商办区提供商业、商务服务 可辐射住宅区，但不影响居住环境 办公排布基本原则： 依靠交通干道，形成区域性地标建筑 可设置于地块边角或单侧与西客站前核心商办区形成联动 住宅排布基本原则： 可考虑依照资源最大化利用原则，沿腊山河排布适量低密度住宅 住宅建筑形态综合考虑以南低北高排布 大金路 北园大街 腊山河西路 火车站 幸福街延长线 腊山河 北 站前核心商办区 土地价值 价值排序 地块 西侧 商业 西客站 客流 站前 广场 商务 服务 地块 北侧 办公 交通 干道 区域 形象 交通 噪音 地块 东侧 住宅 景观 道路 社区 道路 生活 氛围 通过土地价值排序，对各物业线进行排布 土地价值 容积率建议 为保证项目主要体量住宅的居住舒适度，容积率不宜过高，应控制在2.5左右 商办物业作为项目城市感的形象展示，容积率可提高至5.0以上 项目综合容积率应在2.5-3.5之间，建筑高度控制在100米以下 规划方案排布 项目规划 规划方案 规 划 参 数 综合容积率 3.0 商办容积率 5.0 住宅容积率 2.73 总用地面积 391200㎡ 总建筑面积 1174000㎡ 住宅总面积 939000㎡ 商办总面积 235000㎡ 建筑覆盖率 43.1% 绿地率 30.9% 集中绿地率 15.5% 项目规划 规划方案 商业区 商办区 住宅区 商业区位于地块西南角，为BLOCK街区商业，面向西客站，承接高铁客流 商办区位于地块北侧，紧临北园大街重要交通动线，西北角为30层双子楼，其余为20层办公 住宅区位于地块中部，东临腊山河，与南侧商住混合区相邻 项目规划 BLOCK商业街区 西客站客流方向 BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种商业规划理念。BLOCK是5个单词的缩写：B-Business(商业)、L-Life allow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)。简单的概括：就是居住和商业的集中融合。 项目规划 住宅区 规划学校 规划幼儿园 沿街底商 住宅区内规划有学校、幼儿园等公共配套设施 ，地块北侧沿街排布底层商铺，可为北部商办地块提供配套服务 项目规划 商办区 地块西北角为两栋30层双子楼，其将成为项目形象标签和区域标志性建筑 双子楼中一栋可作为高档酒店，一栋作为高级商务型酒店式公寓 项目规划 商办区 地块北侧商办区中办公楼底层设置部分裙楼集中式商业，可为商务人群提供服务 附件 济南住宅市场解析 感谢聆听 Tospur Research 同策专业策划 · 代理 · 营销 谢 谢 欣 赏！ 战略思考 项目发展战略 通过对城市规划的梳理、对标案例的解析以及项目自身的分析，我司认为，本项目的发展方向为依托两大核心价值点，打造引领区域市场、以居住功能为主的高端项目 发展战略 项目发展战略 项目发展战略： 采取领导者的竞争策略，成为区域标杆 分期开发，适当延长开发周期，实现利润最大化 前阶段以树形象、创品牌为目标，后阶段以获取利润为目标 涵盖多种物业形态，各物业形态间相互搭接，促进价值成长 项目定位 基于发展战略与核心价值点下的定位策略： 在城市未来价值和区域发展核心价值引领下，通过自身产品创造项目核心竞争力，树立区域形象新高度 定位策略 项目定位 物业形态 选择匹配区域价值、可提升项目档次的物业形态—— 高档住宅、高档商务、高级酒店、精品商业、休闲商业街区 项目定位 属性定位 城市新中心的综合体的优势：同时规划多种类型的物业形态，丰富项目的产品线——同时拥有区域最高品质的住宅、最具档次的商务办公及最具特色的商业，能够成为区域内具有影响力和竞争力的项目，利用其影响力吸引人流，成为城市居住、商务、消费形态转变的引领者，成为区域发展的动力源 项目属性定位：城市新中心的综合体 形象地位：一张承载着未来济南的核心城市功能的“新的城市名片” 项目定位 项目定位 项目定位：以京沪高铁济南西客站带来的高端人群为驱动，以特色商业、商务为配套，以高端住宅为核心的、代表济南未来生活方式的 “城市商务生活复合住区” 城市内各类商务活动所衍生出的零售、餐饮、酒店、休闲娱乐等配套功能的需求 外地游客 城市内居民 与大城市有较多业务往来的企业 以客运站人流为服务对象的企业，比如旅行社、租车服务、物流、展会咨询等行业的企业 大型跨国、跨省集团的总部、分公司搬迁 以城市内客户为主，特别是在客运站、客运站周边写字楼内工作的人群 异地投资置业者 探亲、旅游性质的置业者 异地客户首次置业的较少 写字楼 商业商务 居住 项目定位 客户定位 第六篇