恒基兆佳星沙项目定位的战略思考.ppt

恒基兆佳星沙项目定位的战略思考 金丰易居的观点：客户在整个品牌战略中始终居于核心地位 公司的首要任务是创造顾客 ——彼得·德鲁克 我们必须建立以顾客为中心的经营理念和价值营销 星沙镇：位于长沙市东北郊，距市区约8公里，东与黄花镇相邻，南与芙蓉区接壤，西滨捞刀河水，北与安沙镇交界。 是长沙县新县城和国家级开发区——长沙经济技术开发区所在地 国家级长沙经济技术开发区——星沙 长沙经济技术开发区位于长沙县县城星沙，创建于 1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济 技术开发区，规划控制面积60平方公里。区内已建成 纵横交错的交通网络，与区外京珠高速、长永高速、机 场高速、107国道、319国道立交互通。区内重点发展 机械制造、电子信息、新材料、生物工程等产业。 投资环境——完善的配套设施 建设了日供水能力为20万吨的星沙自来水厂和日处理能力8万吨的污水净化中心 通信装机容量20万门，区内全面铺设了高速宽带通讯光缆 区内建有110KV变电站5座，220KV变电站1座，具有35完千瓦的日供电能力，根据用户要求，可实行双电源供电 区内铺设有液化气、天然气供气管网，国家西气东输工程在区内设有门站。 便利的交通 区内已建成纵横交错的交通网络，与区外京珠高速、长永高速、机场高速、107国道、319国道立交互通，形成了西联市区，北通霞凝港，东至黄花国际机场，南穿株洲、湘潭的开放性公路交通格局。 园区距长沙火车站，霞凝港及黄花国际机场均约8公里；距规划中的星沙铁路货运站5公里。 配套的服务体系 区内宾馆、医院、学校、网球场等文化娱乐设施 和员工住宅小区、创业服务中心、物流中心、中介服务 机构等配套服务体系日趋完善。 优先发展产业 3 星沙产业格局 由于开发区有得天独厚的区位优势、完善配套的基 础设施和让利投资者的各项优惠政策，赢得了国内外投资 者的青睐，现已形成了“两业为主，多元推进，物流配套” 的产业发展格局。 3 星沙房地产市场均价走势图 星沙在售项目 在售楼盘建筑结构 在售楼盘户型配比 在售楼盘物业、配套一览表 在售楼盘销售情况 拟建项目 金丰易居的观点 尽管星沙地区的经济发展速度快，产业结构相对先进，房价水平也和长沙市区相差无几，甚至在可以预见的不久的将来，会并入长沙市区版图。 但是，在售项目中除了幸福里（销售状况不能令人满意），大盘基本没有。大盘的缺失意味着该地块的房产竞争还处在相对低级的水平上。 值得注意的是，在建项目中，大盘(威尼斯小城、深圳城、早安星城）却主导了市场，这一方面证明其它开发商认为该地已经具备大盘引领市场的条件，令一方面也意味着大家处在同一起跑线上，市场基本上是一个未知数。 我们认为，项目定位应该从本案特征和消费者欲求以及竞品特征三个方面进行深层次解剖，以期达到客观科学的定位结果。 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 三、 项目市场定位——规划设计需求 注重生态环境也成为现代住宅的设计理念之一，建设部《生态住宅实施细则》中对生态住宅的内涵作出明确的量态标准：生态小区要对住宅的维护结构、供热、空调等系统进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上，同时鼓励采用新能源和生态能源：如太阳能、风能等；在水环境方面，室外要设立将污水、雨水收集利用系统等，污水设施采用节水、节能型；生态小区室外空气质量要达到2级标准，日间噪声小于50分贝，夜间噪声小于40分贝，另外建筑设计也应有隔噪、降噪措施，生态小区的垃圾还要全部袋装，收集率达到100%，分类率达到50%。 三、 项目市场定位——规划设计需求 能源系统。 对水、电、热、燃气等这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，设置较为集中的管道井，避免多条动力管道分别入户。对住宅的围护结构和空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上。 三、 项目市场定位——规划设计需求 水环境系统。 对于住宅小区的水系统，要考虑水质和水量两个问题。在室外系统中要设立将排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统等；用于水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统统一考虑。小区的供水设施和室内用水器具宜采用节水节能型，同步规划设计管道直饮水系统，以便提供优质直饮水，同时考虑生活热水入户。同时近两年长沙的新建项目一般都选用新型的建材，如UPVC等管材，这类管材一般都具有“与建筑同寿命”的特性。 三、 项目市场定位——规划设计需求 气环境系统。 住宅小区的气环境包括室外和室内两方面，居室内户型设计达到自然通风效果，卫生间具备通风换气设施，尽可能考虑直接采光通风，厨房