2011长春写字楼市场调查和分析报告.doc

长春写字楼市场调查与分析报告 1、可比楼盘调查 1.1 长春市写字楼主要板块分布 园区以长春火车站为中心，东起京哈、长图铁路，西至长沈和长铁专用线；南起新发路和上海路，北至天光路和一匡街，面积9.2平方公里，包括“三个商圈”和“六个功能分区”。“三个商圈”：站前商服业商圈、长江路IT产业商圈、光复路旅游文化产业商圈。“六个功能分区”：医药保健品功能分区、服装百货功能分区、现代装饰功能分区、土特产品交易功能分区、现代办公服务功能分区、站北综合商贸功能分区。 2、人民广场、西安大路区域 写字间集中区从长春现有的开工和已建的写字间项目来看，近50%的写字间都集中在人民广场区域。从功能来看写字间集中原因：写字间是以商务办公为主要用途的，其需求量与市场主体的发育程度、经营状况、一个城市的经济发展速度密切相关。从国内外经验看：全国的写字间项目也同样热衷于‘城市中心区’。中心区不只是位置上的中心，更是一个城市政治、经济、文化的中心。 区域主要写字间 金融大厦、亚泰-鼎盛国际、保险大厦、光明商务大厦、新世纪鸿源、国际大厦、中银大厦、建设银行大厦、吉发广场、鸿基名筑、新润天国际、财源大厦、经纬大厦、晨光国际大厦等东起人民广场，西至西安桥，全长2200延米的西安大路，两侧汇聚商务楼宇及三星级以上酒店18幢，建筑面积近64万平方米，其中闲置面积6.3万平方米（如银联大厦、中山大厦），入驻企业已经由2005的365户，增加到了2006年上半年的409户。 （数据摘自06年25日朝阳区楼宇经济工作会议报告） 区域发展 朝阳区准备把商务楼宇增加到60余幢，同时，把西安大路打造成东北最大的CBD（中央商务区)。 3、解放大路区域 区域主要写字间 光大大厦、网通大厦、中吉大厦、吉宇大厦、金碧阁、财富广场、长春国际商务中心、中粮大厦、21世纪国际商业总部、通钢国际大厦等 但与传统商业中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成，商住两用的成份比较明显，缺少大的金融单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施在改善当中。 区域发展 解放大路将建长春金融商务带，“南关区将把商务楼宇招商，特别是解放大路商务屋楼宇招商作为一个大项目，统一包装推介，依托解放大路两侧楼宇资源，发展餐饮服务、金融信息、研发营销、电子商务等总部经济，与朝阳区段光大银行等金融机构相连，形成我市金融商务带。”（摘自吉林日报和南关区政府网站）18条特色商业街之一的解放大路金融一条街：位于朝阳区解放大路的人民大街至西解放立交桥段，街长3000米。这里将依托现有中国人民银行、光大银行、农业发展银行、建行长春分理处、农行长春分理处、光大证券等金融机构，拓展金融业务，为国际国内金融机构进入长春搭设平台。 4、桂林路和红旗街区域 桂林路区域 区域主要写字间 银贸大厦、恒和数码大厦、凯维大厦、火炬大厦、桂林商厦、中岚写字楼、大世界写字楼、科贸大厦、通汇大厦，多为上个世纪90年代的旧有建筑，设施比较陈旧，但由于该区域的小企业比较多，所以其写字间的租售情况都比较好，入住企业多为广告、旅游、IT及培训学校等行业。 区域发展 桂林路商业区成为五大市级商业中心之一。定位为以年轻人为主要目标顾客群的时尚、前卫、国际化的购物、休闲、娱乐型商业区。韩国街效应：2004年10月28日年被命名为“韩国商业一条街”以红旗街为中轴线，隆礼路酒吧街、桂林路精品服饰街、西康路小吃街共同构成的“非”字形区域已成熟。区域内适合韩国人消费的店铺数100多家；江原道驻吉林省经济贸易所、长春韩人会等机构落户该区域。桂林路商业街成为“18条特色商业街之一”，由桂林路(红旗街—人民大街段)、隆礼路酒吧街、西康胡同网吧街等组成。位于桂林路商业区核心地段。培育成以年轻时尚娱乐消费为主要对象、具有韩国和台湾风情特色的综合商业街区。 5、红旗街区域 区域主要写字间 长影商务景都、长春百脑汇科技广场、国信大厦、盛世城、万达广场等，区域内现有写字楼的主要客户以旅游公司、律师事务所、装修设计公司、外地机构驻长春办事处等为主。 区域发展 红旗街时尚商业区成为五市级商业中心之一：以工农大路和红旗街交会处为中心区域，包括和光路、富锦路、信义路、天宝街、万宝街、西工农大路、北红旗街。该区以南部中等层次消费者和部分国内外游客为主要目标群体，突出科技、时尚与中档消费的特征。红旗街商业街成为18条特色商业街之一：位于红旗街工农大路—朝阳公园段，地处红旗街商业区中，全长为300米，将打造成市级综合商业街。 1.2长春写字楼发展现状 长春写字楼分布情况人民广场西安大 路CBD商务圈解放大路商务圈红旗街商务圈新市府商务圈环铁商务圈桂林路商务圈光明大厦 百盛写字楼 中银大厦 世纪鸿源 国际大厦A、B座 鸿基名筑 卓展写字楼 润天国际 典石广场 新润天国际通钢国际大