A___20134月周口九号院项目市场营销策划报告.ppt

玖號院项目营销策划报告 具体营销节点铺排及执行计划见附件 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 11#楼产品主要为123㎡和133㎡的三房，产品线单一，相对于13#楼产品的分布，11#楼以首改为主，相对面积较大。景观西单元景观相对较差，不能完全享有小区景观资源。 11#楼： 产品以面积较大的三房为主，产品单一，相对销售难度较大，须配合其它楼栋做补充进行销售； 较之东边的9#、12#楼更加安静，且景观面会受15#楼影响，且西边靠近书香门第小区，书香门第楼层相对较高，景观面也会受到影响； 整体产品为一梯两户，相对居住品质较高； 东单元较之西单元更易去化。 11# 一期推售策略—一期产品评定 15#楼产品99-129㎡的三房，产品线相对较为丰富，刚需、首改、二次改善均有可选择户型，小区景观较之11#较好，处在小区里面，幽静易于生活。 15#楼： 产品线较丰富，客户选择面较广，销售难度较小； 东单元小区景观较好，西单元景观会受旁边小区遮挡相对较差； 一期推售策略—一期产品评定 15# 通过以上对各个楼栋产品、景观等指数的分析得出以下结论： 一期推售策略—一期产品评定 总结： 9#12#15#11#13#10# 结合工程节点以及以上分析的情况，建议后期推售过程中采用两栋楼一期推售的策略，一方面是为了丰富产品线，扩大客户选择面；另一方面，采用现金流产品+标杆产品相结合，在树立项目标杆的同时，正常回款。 11#、15#中11#楼为标杆产品，15#为现金流产品；9#、10#楼中，10#楼为标杆产品；12#、13#楼中13#楼为标杆产品。 15# 11# 10# 13# 9# 12# 8月、9月推出 10月推出 12月推出 销售执行方案 项目整体营销阶段划分 一期预热形象导入期 一期推售策略 （一期产品评定/定价策略/11#、15#楼蓄客与解筹/9#、10#楼蓄客与开盘/12#、13#楼蓄客与开盘） 一期推售——定价策略 整体均价：充分考虑价格动态幅度，结合产品力、品牌力，进行综合定价； 入市价格：以略低于项目市场价值的价格入市，满足客户期望，赢取人气后，新产品推出，强势拉升； 价格走势：小步快跑，稳步上扬。把控推货的销售率及整体销售计划，及时调整整体均价，各批均价做结构调整 。 市场竞争：首期不做出头鸟，随着品牌塑造价格逐渐攀升为该区域价格最高点。 销售执行方案 项目整体营销阶段划分 一期预热形象导入期 一期推售策略 （一期产品评定/定价策略/11#、15#楼蓄客与解筹/9#、10#楼蓄客与开盘/12#、13#楼蓄客与开盘） 11#、15#楼蓄客与解筹——推广主题 重点解读产品及价值点，在市场上抢占关注点 TOP级低密度墅式生活府邸 销售推广方向： 　1、导入项目的推广语，阐述项目的主题特色 2、由城市层面宣传转入项目层面宣传，树立项目标杆楼盘 　3、树立汇鑫置业的品牌形象 　4、宣传项目内部独有卖点，最大限度的积累诚意客户 11#、15#楼蓄客与解筹——推广工作内容 阶段 11#、15#楼客户积累、解筹期（2013年7月-8月） 目标 宣传项目信息、积累客户。 推广主题 TOP级低密度墅式生活府邸 推售节奏 接受诚意登记/认筹活动 销售线 阶段销售物料设计制作完成、系列暖场活动筹备、认筹所需物料到位等 展示线 现场导视系统、售楼处功能展示 客户线 前期积累客户，诚意客户摸底、认筹 推广线 媒体组合：网络、报纸、DM、短信、单页派发等 品牌线 营销事件： 系列暖场活动造势 11#、15#意向客户认筹启动以及集中解筹仪式 11#、15#楼蓄客与解筹——活动执行策略 时间:2013年7月6日-8月2日 主题：TOP级低密度墅式生活府邸 99-133㎡臻品墅式府邸，限时认筹优惠火热预约中。。。 内容：7月6日启动11#、15#楼认筹；8月3日11#楼集中解筹；9月7日15#楼集中解筹。 活动一：11#、15#楼认筹启动 11#、15#楼蓄客与解筹——活动执行策略 时间:2013年7月6日 活动内容：“魔法厨房” 卡布奇诺甜点小饼干、巧克力DIY，现场再配合做魔术表演，学魔术.同时，启动11#、15#楼认筹仪式。 活动奖品：亲手制作的甜点 活动二：清凉仲夏季—DIY甜品 11#、15#楼蓄客与解筹——活动执行策略 时间:2013年7月20日 活动内容：1、现场珠宝DIY:以珍珠为主要材料，客户可以根据自己的喜好现场制作城手链、耳环、耳坠等 2、石膏彩绘：根据好，现自己的喜场调配颜料，装点石膏。 活动奖品：所有参与客户均可以把自己动手制作的物品带回家，留做纪念。 活动三：清凉仲夏季—珠宝DIY+石膏彩绘 11#、15#楼蓄客与解筹——活动执行策略 时间:2013年8月3日 活动内容：现场DIY冰激凌，