2012上海明园·森林都市Ⅲ期营销策略提案(上).ppt

本案产品所面临的问题壹： 产品样板段、工地、周边环境、别墅区，目前还未呈现应有的环境品质，导致生态景观与宣传存在落差。 解决方案： 种树其实很容易，关键是我们是否认识到它对于销售的重要性。 本案的最大特质贰： 关键词：艺术！ “明园森林都市”座落在曾经是上海机械工业基地——上海造纸机械厂的厂址上。 这是一片具有现代工业特定意义并留下工业社会集体记忆的土地，是一个饱含着“场地文脉主义”意蕴的“历史地点”。目前最大的特色是结合工业遗存进行了艺术景观设计。 项目产品是否具备艺术感染力。。。。。 就建筑本身立面，结构、色彩、组团分布、天际线而言， 项目当前高层产品、别墅产品在规划设计上，并无强烈的艺术气质。 反而有几分简约、清雅、朴实的的中国水墨之风骨！ 项目景观示意图：设计规划意向 就景观设计而言，融合了强烈的工业情节的元素，也体现了工厂遗迹城市博物馆概念。 项目景观示意图： 项目景观示意图： 项目景观示意图： 项目景观示意图： 项目景观示意图： 项目景观实景照片 本案产品所面临的问题贰： 产品立面设计、建筑规划、景观设计具有强烈的工厂、机械遗迹风格，艺术感染力有所欠缺。 解决方案： 以真正的艺术赋予建筑、景观非凡的品质魅力。 本案除了上述问题外，还有哪些不足? 产品包装手段解析 售楼处具有艺术气质，但品质感不强。 项目基地围板、围墙、样板段道路、周边道路严重缺乏品质支撑， 广告形象设计不专业，未能传导生态、艺术大盘的应有形象。 幻灯片放映结束！ O(∩_∩)O谢谢大家耐心观看！ 大宁瑞仕花园 规划优势要点解析： 1、大宁瑞仕花园整体规划采用ArtDeco 风格，建筑以高层为主配合少量洋房，立面品质感极强！ 2、项目具有临河景观优势，高达50%的绿化率属于城区生态大盘，幼儿园、亚力山大主理奢适会所配套，体现出项目高品质豪宅的特有尊崇生活配套。 3、地段优势、产品综合规划品质成为项目最大的价值优势。 近期销售推盘情况： 2011年6月13日讯：推出270多套， 房型以121-142平米的3房户型，得房率为76%， 全装修交付，均价为38000元/平米，装修标准4000元平米 现在购房全款享96折，贷款98折优惠。现在项目有样板房可看。 主力户型解析： B1户型???3室2厅2卫 参考面积：123.50平米 B4户型???3室2厅2卫 参考面积：142.50平米 B3户型???3室2厅2卫 参考面积：121.50平米 共推出4个户型，均为3房户型，面积为123-142平米左右。所有户型都为南北通户型。3房2厅2卫。 南向户型的采光效果较好，明厨明卫设计。 1、户型最大的卖点是空间格局方正正气，均做到2卫设计，体现出高端豪宅的特点； 2、客厅、餐厅套阳台设计，户型可以进行扩充改建。 大宁瑞仕花园：销售中心实景 位于项目基地的销售中心 同样采用ArtDeco 风格， 整体端庄大气，呈现出城市豪宅的尊贵品质。 为项目的高价销售奠定了 坚实的基础。 同时也树立了客户的购买信心。 大宁瑞仕花园：项目基地实景 基地围墙全部实体围墙，全部具有一定哥特风格的设计，结合广告画面 呈现出高端品质物业所具有的华贵、庄重。 为高价销售奠定了坚实的现场基础！ B3户型121.5平米3房2厅2卫样板间餐厅 3房样板房 典型的奢华主义 并无太多亮点 采用简单的金钱堆砌手法打造 略显俗套。 B4户型143.5平米3房2厅2卫样板间餐厅 3房样板房 143平方米样板间 设计处理略有特色 主要体现豪宅氛围 4月27日首次开盘，面积区间121-142㎡三房，开盘成交火爆，后日趋平缓 大宁瑞仕花园 最近一次开盘成交情况 大宁瑞仕花园： 项目边上的自然河流 大宁瑞仕花园东面拥有彭越浦天然景观河道，在市中心地段拥有天然河景资源，无疑更加体现出项目的稀缺性。 同时也为高价格销售提供了支撑！ 大宁瑞仕花园： 距离项目步行月10分钟的地铁1号线延长路站 北面沪太路上金海马家具店 步行约15-20分钟大宁路上的大宁国际广场 大宁瑞仕花园 生活配套 大宁瑞仕花园 生活配套 延长路上上海市第十人民医院 距离项目步行不足10分钟，延长路上苏宁电器 项目评判：直击项目的 【价值核心】 ‘ 靠什么体现38000平方米的价格？ 1、市中心天然河景资源豪宅、地段、景观资源无法复制； 2、高品质的产品规划、高端物业生活会所配套； 3、精装修、大手笔的前期包装投入，实景售楼中心、实景围墙呈现 体现出成熟开发商的实力。 5、瑞士花园的品牌效应。 朗诗绿岛 朗诗绿岛 典型科技生态住宅 开发商：朗诗地产 建筑面积：75431平米