201401月前程池州项目营销策略提报.ppt

户型示意 89 87 87 89 在可能的情况下，再次压缩高层户型面积，为了提高性价比，适当赠送部分面积，制造项目附加值。 我们来回顾下项目目前展现的情况 1、离市区较远，周边房地产开发尚未启动，无法形成规模效应。 2、地处新兴的工业区内，环境、人文等暂时皆不理想。 3、周边商业、医疗、学校等生活配套奇缺。 4、道路基础尚可，但公交系统欠发达。 5、周边人群较少，消费能力不强 6、项目与安置房紧邻，板块层次受到一定的影响 7、项目拥有法式园林和靓丽经典的立面。 9、开发区未来的发展前景 通过以上分析我们可以看到，我们需要在一个 远离市区的区域的认可度低下的工业开发区内，区域教育、生活配套奇缺及环境有一定污染的，紧邻安置房等人文环境抗性非短时间可扭转的一个不易居的区域环境下开发的住宅为主体的项目。 种种不利因素条件下，作为区域第一个房地产开发项目,如何确保项目成功?如何与池州市内项目竞争？如何让消费者有充分的理由到本项目购置产业？ 如何能将 客群吸引到本项目来 目前现实的理由，也是大家都能产生共识的。就是： 只有具备极高的性价比和看得见的未来前景，方才有可能打动消费者前来置业。 所以，我们要做 池州最具性价比项目 但性价比是未来前景又是普通的不能再普通的措辞了，每个项目都在谈。都标榜自身有极高的性价比，我们又该如何去体现真正的性价比和展现未来前景呢？ 我们该如何去做？ 性价比≠价格低廉 性价比并非仅仅指价格便宜，而是性能、价值需远高于其价格为前提的，也就是物超所值。没有性能价值作为前提，也会出现再便宜也没人买的情况。 那我们如何展现自身性价比从而可吸引客群呢？ 单纯以价格杠杆平衡抵消以上抗性就目前情况来看，力度远远不够。我们必须赋予项目深刻的精神内涵及文化底蕴，增加项目附加值，拔高项目形象，完善项目产品，再加上精彩的展示体验，结合吸引眼球的营销举措，方可达到完善之性价比。 拓荒者需要大战略、大眼光 作为具有引领性的拓荒项目操作一定要树立领导地位、抢夺话语权、在市场上发出自己的声音，并且要在形象、产品、生活方式的引导上建立独特的竞争优势，而这一切是建立在构建完整的规划、思路体系之上的。 需要足够高的出发点 需要最佳的发展方向 需要准确的市场定位 需要纵贯全局的眼光 需要独特的核心竞争力 需要最合理的策略 需要有质感的包装 项目需要塑造一种高度，只有潜移默化使得消费者认可此高度和调性，同时也建立起心理价值。当销售时价格低于其心理预期，这样才能形成高性价比的轰动效应。 而且本项目体量区域内及周边需求不足以完全消化，销售中后期必定需要吸引池州市内的外溢客群和投资客群。高端的形象对于吸引这部分潜在客群将起到决定性的作用。 如何塑造项目高度，落脚点在哪里？ 根据前文分析，可以看出，本项目除了产品自身特点、高性价比及未来发展前景以外，其他在市场竞争中并无优势甚至处于劣势。而未来发展是暂不可见的，高性价比是需要大量的工作后才能显现的。由此，我们目前赋予精神内涵的最佳落墨点便是项目产品。 思考一： 定义概念之前，我们还必须考虑以下四点： 产品、环境、客群、以及甲方的要求 如果只能用一句来形容这四点，那么，我们的表述是： 产品：法式园林和经典的立面，精致而优雅； 环境：拓荒者，周边无竞争对手，也无生活配套； 客群：追求实用但憧憬浪漫，人生的上升期； 甲方要求：树立甲方品牌的同时2年内基本去化 思考二： 本项目拥有法式园林和“Art Deco”风格，皆起源法国。意味着与法式生活最为贴切。 法兰西，有着悠久的历史和浓郁的文化，充满着浪漫气息与艺术色彩的迷人国度，埃菲尔铁塔、凡尔赛宫、枫丹白露、卢浮宫、蒙娜丽莎。。。。等等，都使无数人叹为观止！法国人几乎成了浪漫与艺术的化身，当人们一提到法国时，最常使用的两个词便是“浪漫”和“艺术”。同时法兰西得名于法兰克人，在日耳曼语中意即“勇敢的、自由的”。 思考三： 法国特征：时尚、艺术、唯美、热情、罗曼蒂克； 法国人文：时尚之都、艺术天堂、自由之地、文学故乡、革命圣地； 法国特产：葡萄酒、电影、香水、时装、美容与化妆品、文学、革命； 法式生活：自由、浪漫、激情、精致、优雅、品质、悠闲； 行为特点：拥抱、亲吻、诗意、勇于表达爱、骑士风度、注重礼仪； 思考四： 你随便走进一家咖啡馆，也许一不留神就会坐在海明威坐过的椅子上、萨特写作过的灯下、毕加索发过呆的窗口。 对于一杯咖啡，所倾注的不只是二百五十公克的黑色液体，而是一份数百年来对人文思想的尊敬。 可见，当产品承载了文化的精华，才能实现超越产品本身的意境 人们会从这“品尝”中找回真正的精神慰藉。 再反观本案，我们希望当产品达到一定标准的时候，我们必须赋予她文化的精华 ——浪漫的、自由的、优雅的、精致的、激情的、人文的、快乐