成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案.ppt

* 区位 本案地处长江道龙头地位与南京路接壤 市场 周边办公物业屈指可数，市场上有潜力可挖崛 （清新大厦、今晚报大厦、瀛寰大厦、环球置地等） 客群 针对南开西部产业集群 中心商务区客群分流 长江道沿线汽车产业已悄然成势，他们会是我们的客户吗? 产品 定制式产品—迎合目标客群需求 硬件配套 写字楼的专业管理服务 S关键词 长江道龙头、南京路接壤； 景观、交通、人文环境； 开发商建设众多项目经验丰富 O关键词 区域的发展前景 T关键词 未来整体市场供应大 竞争项目多 W关键词 区域的商务形象模糊； 项目接壤城市中心商务区； * 写字楼客户定位 确保Office的档次客户购买用途都是关键 自用型客户 投资性客户 目前中心区 85% 15% 本项目 90% 10% 高档次，大开间，降低投资欲望； 宏观政策因素打击投资需求； 本项目投资客户的比例将低于平均水平 。 自用 投资 君隆广场 100% —— 环球置地 100% —— 瀛寰大厦 90% 10% * 成都甲级写字楼客户中，按照行业划分，排在前几位的分别是： 物流和商贸类，占入住客户总量的22%， 其次是金融投资类，占总量的17%， 再次是政府机构代表处，各占总量的12%， 高科技类和制造/加工类也占有较大的市场比例 成都甲级楼宇客户构成分析 大厦名称 客户构成 国际大厦 金融、物流、货运 世贸广场 贸易、电子机械 金皇大廈 贸易、装饰、运输 国际经济貿易中心 贸易、金融、事务所、物流 、房地产公司 今晚报大厦 网络公司，服装公司，广告公司，贸易公司，电器公司 君隆广场 贸易、金融 * 不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同 航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度 金融证券客户注重档次形象、价格； 贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化； 咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套； 科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。 企业注册区域不同客户的需求特征也不同 一般来说，在成都市本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，南开区注册的企业喜欢选择南开区的写字楼。 而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。 客户需求特征 * 选择写字楼，对于跨国公司，金融机构和国有大型企业来说非常讲究开发商是谁，开发商的档次和品位将直接对其公司形象产生影响。 一般来讲，这些企业不会购买期房，现房和准现房是他们的最佳选择。 客户的层次也是体现写字楼品质的重要衡量标准 大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的 * 核心客户 针对南开西部产业集群客户 本案目标客户 重点客户 辐射客户 南京路中心商务区客群分流 商业带来的汽车产业客户 本项目甲级写字楼目标客户：大型企业、外资企业，其中以物流、贸易、银行类企业为主。 建议开发本案商业部分同时宣传写字楼部分，以增大对这部分客户的吸引力。 * 对甲级写字楼的客户进行调查，结果显现，入驻这些甲级写字楼的客户中有35.8％对现驻的写字楼不满意。 这样的调查结果告诉我们提升Office的品质刻不容缓 问题集中提现在： 电梯数量少且速度慢 员工餐厅不能令客户满意 大厦的停车位少 客户对甲级写字楼设施要求 成都甲级写字楼不满意项目 写字楼品质从何体现 * 配套 情况 电梯 6-8部的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、DOVER电梯等原装进口电梯 空调、电力系统 采用世界知名品牌中央空调系统、双电源供电、 餐饮配套 餐厅、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、员工餐厅 娱乐配套 娱乐中心、健身房、保龄球馆、台球 通讯配套 国际卫星电视、楼宇自控系统、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统 商务配套 多功能会议厅、商务中心 洗衣房、商场、 美容坊、美容美发、航空售票、邮局、银行、阅览 配套设施建议 注：部分配套设施可以与酒店式公寓共享 * 豪华大堂设计，石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。 充足的电梯配置，满足垂直交通的需要，安全快捷；高档电梯彰显品质，高低分区，客货分离。 大堂 电梯厅 * 写字楼软性服务体现在以下方面： 一方面是高效全面的物业管理； 一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。 特色服务实现全天候空调供应，节假日无休，送餐、夜餐代办员工 月票等方面提供细微周到的服务。 软性服务 合富认为： 一个称得上5A级写字楼的物业，其自身配