《20160907干城小户型产品推货计划（终）》.ppt

9、淡市行情下，真正有效的策略为： 保证房源完整性，提高销售门槛。 优：提升品质，拉升价格，快速去化； 劣：对学校名气、质量要求挑剔； 优：增加客户购买信心，去化快； 劣：短期内存在一定的还款压力； 优：增加客户购买信心，去化快； 劣：后期酒店经营不善，将存在较大风险 优：增加客户购买信心，去化快； 劣：存在较大经营风险； 优：实现项目溢价，解除装修款压力； 劣：后续交房存在一定困难； 优：降低购买压力，扩大客源； 劣：后续回款较慢； 优：无后续麻烦； 劣：销售速度受限； 优劣势分析 蓝湾国际B栋 大销控 以整层或半层为单位进行出售 整层或半层销售 万博汇 北辰三角洲 拉升价格，加速去化 买房送名校入学指标 捆绑教育资源 拉升项目价格 在一定年限内保证客户一定投资回报 给定年限返点、返租 潮宗御苑 拉升项目价格 保证客户每年一定租金投资回报 返租式产权式酒店 德思勤广场 京投银泰 快速出货 降低首付门槛 低首付（零首付） 壹号公馆 绿地公馆 拉升项目价格 增加1500-4500装修 精装修 汇金国际 —— 看货给钱 硬销 华晨世纪广场 融资、拉升项目价格 保证客户每年一定点数投资回报 返点式产权式酒店 代表性项目 策略核心目的 具体操作 方法 10、对于本项目而言，可能有效的策略为： 保证房源完整性，提高销售门槛。 优：提升品质，拉升价格，快速去化； 劣：对学校名气、质量要求挑剔； 优：增加客户购买信心，去化快； 劣：短期内存在一定的还款压力； 优：增加客户购买信心，去化快； 劣：后期酒店经营不善，将存在较大风险 优：增加客户购买信心，去化快； 劣：存在较大经营风险； 优：实现项目溢价，解除装修款压力； 劣：后续交房存在一定困难； 优：降低购买压力，扩大客源； 劣：后续回款较慢； 优：无后续麻烦； 劣：销售速度受限； 优劣势分析 蓝湾国际B栋 大销控 以整层或半层为单位进行出售 整层或半层销售 万博汇 北辰三角洲 拉升价格，加速去化 买房送名校入学指标 捆绑教育资源 拉升项目价格 在一定年限内保证客户一定投资回报 给定年限返点、返租 潮宗御苑 拉升项目价格 保证客户每年一定租金投资回报 返租式产权式酒店 德思勤广场 京投银泰 快速出货 降低首付门槛 低首付（零首付） 壹号公馆 绿地公馆 拉升项目价格 增加1500-4500装修 精装修 汇金国际 —— 看货给钱 硬销 华晨世纪广场 融资、拉升项目价格 保证客户每年一定点数投资回报 返点式产权式酒店 代表性项目 策略核心目的 具体操作 方法 11、考虑到后市行情变化，有效的策略组合为： 1、较大体量的低首付+一定年限的返点式产权式酒店 2、较大体量的低首付精装修+一定年限的返点式产权式酒店 快速回现为第一要务 恶化 精装修+一定年限的返点式产权式酒店 在保证必要回现前提下提升利润 向好 较小体量的低首付+精装修+一定年限的返点式产权式酒店 在保证充足回现前提下提升利润 维持 策略组合 核心目的 后市行情 对于本项目，具体如何操作？ 1、项目初步拟定的应对策略组合为： 1、较大体量的低首付+一定年限的返点式产权式酒店 2、较大体量的低首付精装修+一定年限的返点式产权式酒店 快速回现为第一要务 恶化 精装修+一定年限的返点式产权式酒店 在保证必要回现前提下提升利润 向好 较小体量的低首付+精装修+一定年限的返点式产权式酒店 在保证充足回现前提下提升利润 维持 策略组合 核心目的 后市行情 ？ 1、较大体量的低首付+一定年限的返点式产权式酒店 2、较大体量的低首付精装修+一定年限的返点式产权式酒店 恶化 ？ 精装修+一定年限的返点式产权式酒店 向好 ？ 较小体量的低首付+精装修+一定年限的返点式产权式酒店 维持 对应布局 策略组合 后市行情 2、问题核心转化为返租产品、低首付产品、精装修产品各自如何分布并如何排期。 3、产权式酒店部分——产权式酒店标准要求。 1、房间数量控制在200以内。每个房间大小约30平方米。 2、一楼需要约400平方米大堂。 3、专用电梯2台。 4、足够的停车位。 3、产权式酒店部分——B栋无法解决专用电梯的问题，故只能布局在A栋。 可满足 可满足 每个房间约30平方米 可满足 可满足 一楼需要约400平方米大堂 难度较大 加电梯满足 专用电梯2台 足够的停车位 200个房间以内 产权式酒店要求 可满足 可满足 通过后期住宅车位满足 通过后期住宅车位满足 布局B栋 布局A栋 3、产权式酒店部分——从价值角度看，A栋布局于低楼层段。 对电梯工程改造要求高； 景观、视野好、舒适度高 布局于中间楼层段 对电梯工程改造要求更高； 景观、视野差；舒适度低 劣势 优势 布局方案 景观、视野好、舒适度高 昭示性好，促进低价值楼段去化； 保证中高层高价值楼段的完整性； 降低电梯