房地产经营中的法律风险09版.pptVIP

?GB?12955-91? 中华人民共和国国家标准 钢质防火门通用技术条件 是否给客户增加了价值？ 是否降低了成本、节省了工期？ 是否对前期客户构成违约？ 是否符合法规和规范的强制性要求？ 关于交付风险 “丑媳妇终于见公婆”，迎来第一个争议高潮 关注细节，避免低级错误： 1、具备法定条件 2、履行通知义务 3、看房必须签到 4、质量争议记载 5、现场慎重承诺 6、冷静对待闹事 7、保证现场安全 金色家园平面图（三期楼书） 四、客户服务—— 树立万科品牌，赋予产品人性 处理客户投诉中的常见风险： 是非利害判断失误，拖延推诿或妥协迁就 处置投诉不当，激化矛盾 档案管理不善，有理变成无理 重复低级错误，被恶意客户利用 个人观点: 处理投诉要以法律和合同为依据，不能以息事宁人为宗旨。我们的目标是客户满意，我们的底线是法律与合同。 “依法、酌情，审时度势”。 既不推卸责任，勇于为自己的错误买单；也要杜绝买钱买平安、无原则地迁就客户的无理要求。 脱离法律与合同这个最后的掩体，我们必将陷于极端被动之境地，付出极其巨大之代价，最终客户还极不满意。 处理客户投诉要坚持原则 个人观点： 分清强电弱电，避免触及高压线 不同的法规，刚性是不同的。这就好比弱电强电。 诚信问题是万科不能触及的高压线。 失去信誉，失去客户，万科就失去了一切。 我们做一切事情，都要以“能否经得起法律和社会舆论的检验”作为衡量的标准。 实际工作中屡屡发生法律风险的原因： 只算利害、不讲是非的价值取向； 只图眼前、不计后果的侥幸心理； 自我膨胀、目空一切的自大心态； 敷衍塞责、表面光鲜的工作作风； 条块分割、缺乏协调的经营流程。 恩格斯说，我们决不可陶醉于对自然界的胜利。每一次这样的胜利，自然界都加倍地报复了我们。 同样的道理，我们在经营中每一次投机取巧所取得的“胜利”，最终都会付出成倍的代价。 一个受人尊敬的企业，应该有高于社会一般水平的法律意识和道德底线。 杜绝投机心理 总结： 房地产经营中的法律风险无处不在。面对客户日益高涨的权益意识，面对不断升高的法律横杆，作为领跑者，万科总是首当其冲。一个经理，一个职员，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。要如临深渊，如履薄冰，高度警惕，避免陷入雷区。心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。 感谢聆听，欢迎指正！ 欢迎大家在任何时候就工作中的法律问题与我和集团法律室交流！ 房地产经营中的法律风险 风险管理部　大 雪 2009.8.6 西安公司 声明：此次讲座中会分析到集团内部的一些案例，目的是说明观点，并不代表对相关单位的工作评价。另外这些信息涉及公司经营机密，请学员不要扩散。 正是由于风险的或然性，使人们麻痺（忽视）或者轻信可以避免（侥幸），这是风险控制最大的敌人。“拍脑袋决策” 人人都知道需要预防风险，在利益与风险冲突时能不能放弃利益，才是最关键的。“富贵险中求” 对法律风险的判断，需要专业知识，对非法律专业人员来说，重要的不是学习法律知识，而是在头脑中建立起一种警惕性。 两个小时不可能教会游泳，但能让人记住水可以淹死人。 控制法律风险的两大敌人：麻痹侥幸心理与叶公好龙心态 购买土地——从根本上决定项目成败 规划设计——决定项目定位和成本 工程建设——决定产品品质，维系发展商尊严 营销宣传——开启市场的大门 客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性 物业管理——业主的管家，开发商的口碑 风险来源 来自政府；来自客户；来自合作伙伴；来自媒体；来自自身。 风险防范的重点 宏观上警惕政策风险，微观上警惕客户风险。 从房地产经营环节看，法律风险无处不在 一、规划设计—— 决定项目定位和成本的关键 主要警惕的风险： 设计不符合规划和规范要求（强制性规范等于法律） 规划变更导致违约责任 权属争议隐患（规划对区分所有权的影响） 后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本） 住宅建筑设计规范 3.9.4 ?住宅户门应采用安全防卫门。 条文说明： 本条要求设计就应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、防盗、防火、隔声集于一门。 一、规划设计—— 决定项目定位和成本的关键 主要警惕的风险： 设计不符合规划和规范要求（强制性规范等于法律） 规划变更导致违约责任 权属争议隐患（规划对区分所有权的影响） 后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本） 尽量减少不必要的设计变更 “以上内容以政府最终批准的文件为准” ——能否免除发展商的法律责任？ “合不合法”与“违不违约”是不同的法律责任！ 违法风险：未经规划部门批准、设计单位同意的变更均属违反法律的行为。（衡阳大火的教训） 违约风险：变更如涉及商品房