中国房地产趋势问题和对策.docVIP

中国房地产：问题和对策 最近几年来，房地产行业可谓波澜壮阔，遭遇持续的宏观调控以及金融危机的多重打压，却又能于大厦将倾之际绝处逢生。房地产市场走向如何？房屋价格是升是降，普通民众及众多专家均一头雾水。本文试图从中国房地产市场现状出发，分析房地产市场的近期、中长期发展趋势，分析影响中国房地产市场发展的原因以及其中存在的问题，并探索解决这些问题的路径。　　　　　　　　一、 房地产市场现状概述及分析　　　　　　　　（一） 市场现状概述　　　　　　　　受调控政策和国际金融危机的影响，2008年我国房地产市场曾出现萎缩现象，但2009年我国房地产市场开始复苏，量价齐升。总体而言，市场状况可归纳为以下几个方面：　　　　　　　　1、开发投资方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，我国房地产开发投资完成人民币31.271亿元，同比增长17.8% ；其中，商品住宅完成投资人民币22,369亿元，同比增长15.7% ，占房地产总投资的71.5%。而房地产施工面积、新开工面积、竣工面积的增幅在15%-20%左右。　　　　　　　　2008-2009年，我国房地产开发景气指数走势如下图所示意。　　　　 　　　　　　　　（来源：国家统计局网站）　　　　　　　　2、销售方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，全国商品房销售面积75,203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%，办公楼销售面积增长39.2%，商业营业用房销售面积增长39.1%。而北京统计信息网发布的2009年3-11月北京市商品房住宅房和二手房销售的具体情况及数据如下图所示：　　　　　　　　2009年3-11月商品房住宅销售情况　　　　（数据来源：北京统计信息网）　　　　 　　　　　　　　此外，根据“我爱我家”房地产经纪公司公布的数据，2003—2009年北京市商品房及存量房销售情况统计如下：　　　　 　　　　　　　　从中可以看出，2009年二手房的交易量突飞猛进，不仅大大超过历年的指标，而且首次超过商品房新房交易量。　　　　　　　　3、开发资金来源方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，我国房地产开发企业本年资金来源共人民币48,170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款人民币8,994亿元，增长40.2%；利用外资人民币413亿元，下降31.4%；企业自筹资金人民币15,909亿元，增长18.3%；其他资金人民币22,854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款人民币13,347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款人民币7,009亿元，增长130.1%。 　　　　　　　　（二） 市场特点分析　　　　　　　　以上关于房地产市场现状的数据和图表可以反映出2009年我国房地产市场发展具有以下特点：　　　　　　　　1、 市场发展呈“V型反转”。2009年我国宏观经济表现出了V型反转，房地产市场发展也形成V型反转态势。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，这一年内，中国楼市由2008年的低迷期转变为繁荣期。形成这一态势的原因是多方面的：　　　　　　　　1）国家宏观政策的支持。2008年底，国务院将房地产列入国家支柱产业行列，这加速了房地产走出低迷状态的步伐；　　　　　　　　2）财政支持力度加大。国家4万亿投资计划主要投向“铁、公、基”建设项目，这写投资引发新城开发投资热潮，带动了房地产投资的增长；　　　　　　　　3）开发商“不差钱”。在国家刺激经济发展的宏观政策背景下，金融环境改善，大量的国企、央企凭借其雄厚的资金优势和信贷优势，涉足房地产开发领域，推动地价房价上涨。从2009年4月开始，大连、杭州、上海、深圳、广州和北京等城市相继出现了新“地王”，其中绝大多数归属大型国有企业或具有庞大国资背景的地产企业，房地产市场由这些国有企业和上市公司主导，逐步呈现“国进民退”的投资格局；　　　　　　　　4）税费优惠政策。2009年度，国家及地方出台多项房地产方面的税费优惠政策，包括减免两年以内住房转让营业税等，在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房支付能力；　　　　　　　　5）通货膨胀预期。在通货膨胀预期的影响下，投资者纷纷进入房地产市场，推动了高档住宅、别墅产品等投资性物业的热销，推动了房地产市场的繁荣。　　　　　　　　2、商品房住宅销售火爆，存量房交易销售首次超过新房。从上文中北京市商品房住宅销售情况图和二手房销售情况图可以看出，2009年，北京市商品房住宅（包括新房和二手房）销售量与2008年比大大增长，且首次出现了存量房交易超过新房交易的局面。从全国看，这一趋势也比较明显。　　　　　　　　3、