我国房屋承租人优先承租权问题的研究.pdf

摘 要 房屋承租人的优先承租权这一建立在债权基础上、在市场经济条件下日显重要的权 利长期以来却被忽视，国内外学者都鲜有研究，鉴于其在法律实务中地位的凸显与法律 滞后矛盾的日渐突出，对这一权利的专门研究也就日益迫切。本文尝试从确保出租人合 法、合理利益不受侵犯的基础上，加强在租赁关系中处于弱势群体的承租人利益的保护， 以期达到双方利益的平衡，实现社会公平正义。 本文首先对房屋承租人优先承租权的概念、性质进行了深入的探析。通过对房屋承 租人优先承租权与优先购买权概念的比较，得出房屋承租人优先承租权为房屋承租人在 原租赁合同合法有效且无任何根本违约行为、房屋用途合法的基础上，在房屋租赁合同 期限届满时，在不损害出租人基本生活的情况下，原承租人在同等条件下对原租赁物有 优先于其他第三人继续承租的权利。并结合承租人的优先购买权，从房屋承租人优先承 租权权源等角度，推出房屋承租人优先承租权是一项法定性权利、是一种具有物权性的 债权、是一种专属权、是形成权的结论。 其次，对房屋承租人优先承租权存在的社会基础与价值意义进行分析。一项权利被 创设出来必有其社会基础，房屋承租人优先承租权的存在有其社会需求与法律需求。其 权利行使所产生的价值为秩序价值与正义价值。通过对房屋承租人优先承租权的存在基 础与价值意义的分析，可推出设置房屋承租人优先承租权是有根据的这一结论。 再次，从法律适用的角度对房屋承租人优先承租权的行使规范进行初步构造，明晰 其存在范围及行使要件。对社会生活中发生房屋承租人优先承租权的情形进行列举，如 出租人不履行通知义务时、出租人与第三人恶意串通时、房屋共有人提出使用要求时及 正常情形下的房屋租赁合同到期时的同等条件优先承租。并对其行使要件进行严格的限 定，如权利行使的前提条件、特定的行使主体、权利行使的实质要件等。通过以上对房 屋承租人优先承租权基础性问题的阐释，以明晰本文的研究对象及研究的目的，为进一 步的研究奠定理论基础。 最后，文章的核心部分论述了房屋承租人优先承租权实现的途径以及提出在法律上 I 构建的建议。我国现行的法律及行政法规中未对房屋承租人优先承租权予以确认，但在 一些地方性法规中，已对此问题进行了有益的探索，如《上海市房屋租赁条例》、《深圳 经济特区房屋租赁条例》等。结合这些地方性法规，及以上对房屋承租人优先承租权基 础性问题的分析，提出房屋承租人优先承租权的实现的途径是：分清承租人的优先承租 权与第三人的承租权、部分共有人的使用权和次承租人的优先承租权三种权利冲突类 型，依据各自不同的特点，从出租人的通知义务、第三人的注意义务等方面有针对性分 析，并灵活解决冲突。在一般救济穷尽的情形下，可提起司法诉讼保护自己的权利，明 确优先承租权之诉为确认之诉与给付之诉的复合体，不同情况下的诉讼当事人有所区 别，第三人能否成为诉讼参加人的关键在于出租人与第三人订立的新租赁合同是否成 立。出租人享有一项独立的权利，即在有证据证明承租人无经济能力履行同等条件下的 新租赁合同的前提下，可以要求承租人提供担保，承租人若不能提供担保，便丧失权利。 承租人优先承租权之诉适用不动产所在地人民法院管辖的专属管辖。在立法建议中，明 确提出要确认房屋承租人优先承租权为准物权、时效制度的灵活性、效力顺位的严格性、 主体的明确性、举证责任的区分性等权利基本要求，并且建设性的提出建立规范的租赁 登记制度和租金所得税制度，以防止出租人和第三人恶意规避承租人的优先承租权。 房屋承租人优先承租权行使的目的是平衡租赁双方利益，以实现社会正义与秩序稳 定，其权利的行使可使社会上的房源得到有效利用。为使社会生活中涉及房屋承租人优 先承租权的问题得以有效解决，有必要从法律层面上对此问题予以确认。 关键词：租赁，优先承租权，冲突与救济 II ABSTRACT The premises tenant’s priority to lease that based on the creditors rights and increasingly important under the economic conditions, had been ignored for lon