北京市房地产业现状及其发展趋势研究(论文).doc

1 绪论 1．1研究背景 近年来，国际经济危机影响了全球各国的房地产市场。经济危机开始时，很多国家，包括美国、英国、意大利、澳大利亚等等都有房地产泡沫。当泡沫破裂时，以前的超高房价突然暴跌。不过，中国的房地产市场却是个例外。中国政府向经济注资了40万亿人民币。因此，中国的房地产市场从未受到过巨大的影响。房价在这多期间没有暴跌，反而在这段时间继续上涨。从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京市房地产依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策虽在一定程度上抑制了投资需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格虽回落，仍处于高位运行状态。 2010年下半年，楼市进入调控期，但是愈加严厉调控迎来的是仍然疯涨的房价。以科学发展观为指导，以社会主义市场经济理论为基础，以正确处理房地产经济领域中政府与市场关系为主线，努力实现北京房地产业可持续发展，就构成了研究北京房地产业发展趋势的指导思想和主要内容。北京城市化的加速进行，对房地产业提出了巨大的需求；北京率先实现现代化，为房地产业发展提供了广阔的发展空间；居民收入水平不断提高，使住房有效需求持续增长；这一切为北京房地产业在新世纪发展奠定了深厚的经济基础。向政府提出关于行业发展的经济、技术政策和法规等调查报告和建议，及时反映房地产业的要求，推动企业经济和技术进步，提高全行业的整体素质和经济效益，社会效益。北京房地产业究竟如何发展，是中央和社会各界关注的热点，也是本论文要研究的主要内容 。中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。随后，通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （一）房地产的物理特征 　　1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。 　　2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。 　　3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。 　　（二）房屋的经济特征 　　房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。 　　（三）房地产的社会特征 　　房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。针对北京的发展特点，城市交通将以“高效便捷、公平有序、安全舒适、节能环保”为发展方向， 楼市回暖带动房地产税费大增51.5% 近期房地产市场交易量的增加带动了房地产相关税费的增收。财政部网站11月15日发布数据显示，10月营业税收入1539亿元，同比增20.6%。其中，房地产营业税同比增加110亿元，增长51.5%。财政部网站公布了10月份财政数据显示，10月财政收入中的税收收入9382亿元，同比增长12.5%。营业税1539亿元，同比增加263亿元，增长20.6%，其中，房地产营业税同比增加110亿元，增长51.5%，这主要是受前几个月房地产市场交易量增加，以及去年10月份起收入明显下滑、基数较低(同比下降5.2%)的影响。随着今年以来楼市的回暖，成交量增加带动房地产相关的税费出现增收，不但同比大幅上涨，环比9月也上涨了13.4%。 地方税方面，10月土地增值税211亿元，同比增长73%；契税196亿元，同比增长27.2%；城镇土地使用税155亿元，同比增长14%；耕地占用税81亿元，同比增长96.5%。10月全国财政收入10444亿元，比去年同月增加1255亿元，增长13.7%。其中，地方本级收入5325亿元，同比增长18.6%。 虽然很多二三线城虽然房地产成交量有所回升，但由于需求水平较低，经过阶段性释放后，回落的趋势也比较明显。此外，今年土地市场的回暖程度有限，上半年土地出让金普遍不高，整体上看地方财政压力仍然较大。 北京市房地产未来走势： 购买制度与货币基调成为主导市场的关键要素。 第一，限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌。2007～2012年期间，除了传统的季节性变化之