《物权法》解读.ppt

《物权法》解读 讲师 易承东 本课程你将了解： 《物权法》概要解读 物权法对房地产开发与房地产买卖带来的影响 热点问题透析 如何运用物权法解决身边事 一、《物权法》概要解读 为国有财产保护设置基本法律规则 建造建筑物不得妨碍相邻通风采光 全面构建物权保护体系 全面界定小区公用财产归属 积极维护业主合法权益 高度尊重业主选择 物权法明确业主与物业的关系 对不动产实行统一登记 不动产物权变动登记方可生效 满70年后住宅建设用地使用权自动续 为国有财产保护设置基本法律规则 第一，《物权法》明确了国有财产的的权利归属和行使国家所有权的主体。 第二，《物权法》明确界定了国有财产尤其是国家专有财产的范围。 第三，《物权法》对国家所有权的行使，确立了一些基本规则。 第四，对禁止国有财产流失，进行宣示性的规定。 第五，强调有关单位及其工作人员履行国有财产管理、监督的职责。 建造建筑物不得妨碍相邻通风采光 我国物权法专章对相邻关系问题作出了规定。其中，第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 全面构建物权保护体系 首先，在对物权的归属、内容发生争议的情况下，利害关系人可以请求确认权利，从而明确争议的物权究竟属于哪一方、权利人的权利究竟包括哪些内容。 其次，在确认权利之后，如果一方的物权行使受到了侵害或者有受到妨害的危险，权利人可以行使物权请求权，请求返还原物、排除妨害或者消除危险。 第三，如果他人对物权造成了损害，权利人有权按照法律的规定要求对方承担侵权责任，请求其修理、重作、更换、赔偿损失。 此外，《物权法》还规定，侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 全面界定小区公用财产归属 积极维护业主合法权益 第一，道路、绿地原则上归业主共有。对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。 第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。 第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 高度尊重业主选择 物权法明确业主与物业的关系 第一，为物业服务机构“正名”； 第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。 第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。 对不动产实行统一登记 第一，过分扩张行政权力，不适当介入民事关系。 第二，登记程序与登记规则不统一。 第三，不利于当事人办理和查阅登记，增加了交易成本，损害了交易安全。 满70年后住宅建设用地使用权自动续 随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定。 不动产物权变动登记方可生效 《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 。 物权法解读：不动产物权变动登记方可生效 案例 老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便小李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张；假如老张又把房屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。 二、物权法之三驾马车保障房地产买卖 三、房产角度透视物权法 物权法 10大民生热点解析 1.不登记，房子不算真正属于你 法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。 2.异议登记15天内不起诉，失效 法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 3.预告登记，防止“一房二主” 法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 4.登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任 法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的