宏观调控背景下的房地产市场分析(165页).ppt

去年北京等一线城市的平均房价涨幅都在40%以上， 北京平均房价上涨幅度超过4000元。 　2009年上海新建商品住宅成交均价走势 数据来源：CRIC 按CRIC系统数据，2009年全市商品住宅（剔除配套商品住宅）成交1886.1万平方米，与2008年891.5万平方米的成交相比，大幅上升了111.6%。略低于市场同样火爆的2007年的2090万平方米。供应量增幅很小，成交量却翻倍，这就使商品住宅的供求比扭曲为1：1.4，严重的供不应求。2009年全市商品住宅成交均价15632元/平方米，同比上升了13.8%。 根据2010年1月19日国家统计局公布的数据，2009年全国房地产市场新建商品房成交量近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米，比2008年上涨近24%,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅价格上涨25%,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。房地产量、价都创出了历史新高，是全年GDP增长8.7%的主要推动力之一。国务院宏观经济研究部部长余斌也曾在公开场合表示，2009年中国房价涨幅是改革11年以来涨幅最高的一年。 而这样的房价增长情况不再局限于一线城市，而是从过去的局部上涨变为整体上涨。房价逐渐呈现“全国山河一片红”的局势。 月份 房屋销售价格指数 新建住宅价格指数 同比 环比 同比 环比 2010-10 10.6% 0.3% 8.6% 0.2% 2010-09 9.1% 0.5% 11.3% 0.5% 2010-08 9.3% 0.0% 11.7% 0.0% 2010-07 10.3% 0.0% 12.9% 0.0% 2010-06 11.4% -0.1% 14.1% 0.0% 2010-05 12.4% 0.2% 15.1% 0.4% 2010-04 12.8% 1.4% 15.4% 1.4% 2010-03 11.7% 1.1% 14.2% 1.2% 2010-02 10.7% 0.9% 13% 1.3% 2010-01 9.5% 1.3% 11.3% 1.7% 2009-12 7.8% 1.5% 9.1% 1.9% 2009-11 5.7% 1.2% 6.2% 1.5% 2010年70个大中城市房屋销售价格指数 全国城市房价上下一片红 全国城市房价上下一片红 全国城市房价上下一片红 物价上涨 价格 信号失真 生产者 盲目生产 产业结构 经济结构发生变化 当通货膨胀所引起的经济结构畸形化需要矫正时，国家必然会采取各种措施来抑制通货膨胀，结果会导致生产和建设的大幅度下降，出现经济的萎缩，一定时期不利于经济的稳定、协调发展。 国民经济比例失调 通货膨胀的不利影响——经济发展方面 货币贬值 居民生活水平下降 社会动荡 通货膨胀的不利影响——收入分配方面 津巴布韦的高通胀带来的后果 * * * * * * * * * * * * * 影响：增加持有成本，有效遏制投机投资炒房行为，降低房价泡沫。 2.4 房产税 住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011）》 序号 城市 泡沫指数 序号 城市 泡沫指数 1 福州 0.703 9 深圳 0.485 2 杭州 0.669 10 武汉 0.481 3 南宁 0.668 11 长春 0.473 4 青岛 0.558 12 宁波 0.444 5 天津 0.542 13 哈尔滨 0.417 6 兰州 0.534 14 大连 0.400 7 石家庄 0.520 15 贵阳 0.369 8 北京 0.496 16 上海 0.365 备注：1、泡沫指数的取值在0~1之间,泡沫指数越大,说明该城市房价中的泡沫成分越大。 2、房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。 住房绿皮书的数据虽然不能说得上完全准确；但是却能反映目前房地产市场的大致状况，其中有很多问题值得我们思考： 1、为何我国的房地产市场泡沫如此之大？ 2、为何在密集的政策调控中，二三线城市的泡沫指数反而位居其上？ 2009年开始进行楼市调控组合拳 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2010.01.12 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 2010.03.18 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 2010.04.13 住建部等七部门发文 加快发展公租房 2010.06.12 国土部发1457宗闲置土地黑名单 2010.08.02 国土部住建部出重拳 ：闲置土地一年以上禁拿地 2010.09.27 新国八条剑指楼市 ：二套房首付提至六成 2011.01.26 2010.04.17 国十