2013.3月辽宁锦州太阳广场项目销售策划报告.pptVIP

A2区域主题包装 1层、2层精品零售（体现青春、活力、个性等简单风格装修） A区 A2 3层、4层主题餐饮（不建议集中装修，由商户自行装修） * 销售实现手段 A3 A区 A3 A3 A3 * 销售实现手段 A3区域主题包装 1层、2层创意生活馆（体现创意休闲、惬意生活情趣、温馨等风格和色彩空间） 3层、4层环球动漫地带（体现活力、卡通、个性等风格和色彩空间） 主题商业——国内分布 目前国内比较成功的主题商业项目主要集中在沿海地区，目标消费者也锁定在80、90后群体，即16-30岁之间的潮流时尚型目标人群。总商业经营面积近100万平方米，有地下、楼宇、街区、购物公园、集散地等商业形态。 广州的流行前线、潮楼、东川名店街、自由闲等； 上海的新西宫、七浦路、同乐路等； 南京的时尚莱迪； 西安的海港城； 郑州的百年德化、尚潮去等； 成都的宽窄巷子 沈阳的春天、潮汇 大连的胜利广场 北京西单 * 销售实现手段 主题商业案例 运动主题（广州东川名店街） 潮流时尚主题（广州流行前线） * 销售实现手段 主题商业案例 南京的时尚莱迪 大连的胜利广场B1层 大连胜利广场地下1层的精品服饰馆及小纽约名店，包含有各种名牌男女服饰、生活用品、地下名店街、汤姆熊欢乐世界及旅游一条街； 可供本案参考。 * 销售实现手段 鉴于本项目招商和销售的特殊性，我司建议通过多种灵活的销售政策，尽可能规避销售对招商和后期运营的的不利影响。 对于第一阶段销售的商铺，尽最大可能进行统一业态规划和招商运营，可采取售后返租或者委托招商的方式进行； 对于B1层潮流地带商铺，采取委托招商和自主经营相结合的方式进行。购买者如对此主题缺少资源，可委托开发商进行招商，开发商只需进行主题的装修打造； * 销售实现手段 灵活的销售政策 对于A区商铺，采取售后返租和自主经营相结合的方式进行。鼓励购买自用客户按照已确定的商业业态主题进行匹配经营，同时开发商可以提供品牌加盟、委托招商和售后返租等方式进行。 对于C区商铺，采取售后返租的方式进行。考虑到C区的招商业态统一性，尽可能保证商铺的经营权，可以根据业态和面积采取3－10年的售后返租。 对于回迁部分的商户，尽可能说服和引导其按照已确定的业态规划进行相应的经营，或者委托开发商进行招商运营，以确保整个项目的协调、统一。 对于部分位置欠佳、销售效果不理想的商铺，可采取带租约销售的模式，通过成功招商，保证投资者的投资收益，从而促成商铺的销售。 * 销售实现手段 灵活的销售政策 租售模式 方式一：售后返租销售 根据不同业态、不同位置采用3－10年返租政策，主要内容建议如下：前三年每年6%，一次性在房款里扣除，第四年开始按照项目同区位租金水平测算的收益的80％返还。 方式二：带租约销售 根据业态规划、销售效果等因素，对于部分商铺先进行招商，成功招商后，将商铺再卖给投资者，投资者可享受租赁合同中所规定的收益，但在合同约定的期限内不具备经营权。此举可以解决尾盘铺位的销售，同时保证项目业态规划的整体性，适用于大面积商铺、位置较差的商铺以及项目整体策略性需要控制的商铺。 * 销售实现手段 租售模式 方式三：出售经营收益权 考虑到商业统一规划、统一招商和统一运营的策略，我司建议针对C区商业和大型主力店商业采取相对较低的价格，出售经营收益权的方式，保证这些区域和业态的经营权完整性。 譬如前三年经营收益按照8％的固定收益率进行返还，从第4年开始，根据商业实际收益，扣除10％的经营管理费用，予以全额返还。 * 销售实现手段 事件营销 对于商业项目我们除了一般常规的SP活动外，以下几个事件可以在商业项目销售过程中有着阶段性引导的作用。 以上几个事件可以配合销售节点（售楼处公开、开盘等）通过媒体炒作，有效扩大项目的影响力，增强客户对项目的信心，促进商铺的销售。 主力店（意向）签约 商家考察团活动 招商推介大会 知名品牌签约仪式 * 销售实现手段 太阳广场 意向商家组团考察 招商大会 商户集中签约 事件营销效果示意 * 销售实现手段 * 销售收益测算 销售区域 楼层 面积 （平方米） 销售均价 （元/平方米） 销售额 （亿元） B1区 B1 16000 60000 9.6 C区 1F 4000 100000 4 2F 4500 50000 2.25 3F 4500 30000 1.35 4F 7800 15000 1.17 A1区 1F 2000 70000 1.4 2F 4500 40000 1.8 3F 4900 25000 1.225 4F 4900 12000 0.588 A2区 1F 700 90000 0.63 2F 1500 50000 0.75 3F 1500 30000 0.45 4F 1600 15000 0.24 A3区 1F 2400 60000 1