第二章 可研ZHC.pptVIP

项 目 金 额 说 明 1.销售收入 2.扣除项目金额 2.1总成本 2.2营业税及附加 （1）×5.5% 2.3印花税及管理费 （1）×0.05% 2.4其他项目扣除 （2.1）×20% 3.增值额 （1）﹣（2） 4.增值比例 5.适用税率 6.土地增值税 表2-7 土地增值税计算表 单位：万元 土地增值税实行的是四级超率累进税率： a)增值额为超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0； b)增值额超过扣除项目金额50%，为超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%； c)增值额超过扣除项目金额100%，为超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%； d)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。 注：土地增值税的税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数 说明 项目计算期 在财务现金流量表中，以租赁为主的房地产项目，其计算期可划分为建设期与经营期两部分，而以出售为主的房地产投资项目，其建设期与经营期不可截然分开，故统称为建设经营期，项目计算期从工程正式开工算起，到项目全部销售完毕为止，一般以年为单位。 第五节 房地产开发投资的风险分析 一、主要风险因素 1、市场风险 2、经营风险 3、利率风险 4、政策风险（产业、金融、房地产管理） 5、其他风险（失去控制的认为因素和自然本身发生的异常所造成的损失） 二、风险分析常用方法——不确定性分析 1、不确定性分析的概念 （1）不确定性产生的原因 产生不确定性因素的原因很多，一般情况下，产生不 确定性的主要原因如下： 所依据的基本数据的不足或者统计偏差； 预测方法的局限，预测的假设不准确； 未来经济形势的变化，如通货膨胀、市场供求结构 的变化； 技术进步，如生产工艺或技术的发展和变化； 无法以定量来表示的定性因素的影响； 其他外部影响因素，如政府政策的变化， 新的法律、法规的颁布，国际政治经济形势 的变化等，均会对项目的经济效果产生一定 的甚至是难以预料的影响。 当然，还有其他一些影响因素。在项目经 济评价中，如果想全面分析这些因素的变化 对项目经济效果影响是＋分困难的。因此，在 实际工作中，往往要着重分析和把握那些对项 目影响大的关键因素，以期取得较好的效果。 （2）不确定性分析的概念 由于上述种种原因，技术方案经济效果计算和评价所使用的计算参数，诸如投资、产量、价格、成本、利率、汇率、收益、建设期限、经济寿命等等，总是带有一定程度的不确定性。不确定性的直接后果是使方案经济效果的实际值与评价值相偏离，如果不对此进行分析，仅凭一些基础数据所做的确定性分析为依据来取舍项目，就可能会导致投资决策的失误。为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，应根据拟建项目的具体情况，分析各种外部条件发生变化或者测算数据误差对方案经济效果的影响程度，以估计项目可能承担不确定性的风险及其承受能力，确定项目在经济上的可靠性，并采取相应的对策力争把风险减低到最小限度。为此，就必须对影响方案经济效果的不确定性因素进行分析。这种分析简称不确定性分析。 （3）不确定性分析的方法 常用的不确定分析方法有盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析。在具体应用时，要在综合考虑项目的类型、特点，决策者的要求，相应的人力、财力，以及项目对国民经济的影响程度等条件下来选择。一般来讲，盈亏平衡分析只适用于项目的财务评价，而敏感性分析、概率分析则可同时用于财务评价和国民经济评价。 2、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条 件下（即：假设在此条件下生产量等于销售量），通过 对产品产量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对 市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法，故亦 称量本利分析。 根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分成 固定成本和变动成本两部分。固定成本是不受产品产量 及销售量影响的成本，即不随产品产量及销售量的增减 发生变化各项成本费用，如非生产人员工资、折旧费、 无形资产及其他资产摊销费、办公费、管理费等。 变动成本是随产品产量及销售量的增减而成 正比例变化的各项成本，如原材料、燃料、动力 消耗、包装费和生产人员工资等。长期借款利息 应视为固定成本，短期利息如果用于购置流动资 产，可能部分与产品产量、销售量相关，其利息 可视为半可变半固定成本，为简化计算，也可视 为固定成本。 在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再 同时考虑收入和利润，使成本、产销量和利润的关