房产营销宣传策划案.pptVIP

何谓 英华府 字译为 英华：形容草木之类,原指美好的花木,后指优异的人或物;精华或精英 府：中世纪王公贵族的城堡或邸宅 总意为：精英住的地方 喻译为 英:代表英国皇家风范，同大英的英 华府：代表中国传统特色的大户人家 总意为：贵人住的地方 本项目策划的主要思想取喻译 写在前面 根据项目的物理属性、开发商的开发思路及我司与开发商的沟通情况，本着将把该项目开发成领先和超越竞争对手，实现差异化核心竞争优势的原则。本策划方案在此指导思想下对项目进行纵深策划，并遵循以下思路： 1、从总体开发战略出发，运用创新思维，为项目打造具有强烈差异性的核心竞争优势； 2、从顺利实现销售目标的实际需要出发，以贴近市场需求的产品比较优势增强项目“卖点”； 3、从目标群体的实际需求出发，结合国际先进的开发经验，全面满足和引导消费需求，使项目成为目标群体不二选择的佳作； 4、从提升和深化开发商的品牌出发，以全新的策划理念和产品创新优势，为开发商积累良好信誉，实现可持续发展。 寻找市场缝隙： 1、95-105平方米以下小户型紧张俏销（三房必须带双卫） 2、普遍存在主题缺失现象，楼盘无个性，差异化不明显 3、产品形态由多层向高层转变：小高层与高层住宅将逐步迎来一个繁荣期 4、产品粗放性现象突出，但是产品升级的迹象没有显现 5、户型形态单一：户型缺乏创新，都是一些传统户型 6、高端物业没有生成，市场依然空白 7、开发与销售总量低：市场需求还没有真正挖掘出来，市场吸纳能力在冬眠，这是非常大的机会 8、园林景观简单堆砌与复制：都是简单的“树木＋花草＋水系”结构，几乎没有特色的能够留下记忆，能成为城市风景线的主题景观，没有一点可读性。 市场总结 研判结论： 1、无领导品牌：大英房地产尚处于原始混战状态，无全县性的领导品牌，实力、思想认识等，旗鼓相当。这给实力派及具有战略眼光、先进理念的开发商留下了一个非常好的契机。 2、竞争手法落后：各楼盘的竞争手法落后、单一，在市场营销方面，所采用的推广方式几乎雷同，主要以硬性广告为主。 3、开发理念落后：基本还处于片面追求利润阶段，品牌意识不强。 项目产生 原名：福源帝景 本项目位于大英县主城区，北临蓬莱山水，南临交通下街，西临水井街，地块较不工整，南高北低。 建设总用地为14371.88平方米，其中安置房总建筑面积约9985.42平方米,小区内总建筑面积59312.6平方米，主要由3栋26层高层电梯组成 83平米二房占总设计的30% 100- 110平米三房二卫占总设计40% 100平米三房二卫即以上占总设计的30% 项目优点 工程所处地块是大英县重要的居住、休闲地区，可谓休闲、居住，商业一体化的理想场所,具有很高的居住价值和商业价值。 本方案总体布局中，根据用地的地形、地貌形势，尽力地减少土石方工程，合理地进行总体布局。 商业与住宅有序的分离，整个建筑群流线明确，组织有序而互不干扰，各大功能相对独立又可彼此贯通，使用灵活方便。为大英县提供一个更加舒适的居住环境和休闲的空间。 项目缺点 空间布局不够灵活，以至于个别单体楼栋环境较差 建筑风格无特别创意，不具有时代与都市气息 建筑立面臃肿复杂，不流畅 户型设计比较普通，没多少卖点可言，还是一样的三房两厅 户型面积设计比例失调 现主入口开口影响商业使用效果，同时也降低了项目的档次 项目小结 在高层住宅不够活跃的大英，区域的强大竞争与产品的同质化无疑给本项目后续营销带来相当大的压力 由于大英本地市场的高度竟争性，产品各出招术，故英华府项目只有实现较大的跳升。? ? 具体到英华府而言，必须注入新的开发思想，塑造新的卖点，提供顾客新的服务价值，才有必胜之把握。而从长期的市场承接角度看，大英市场应引起一定重视。一旦有触发沉淀，即能形成一定规模。 战略地位奠定——寻找战略高度 战略决定地位，地位决定高度，高度决定视野和影响力，为项目奠定至高战略地位，形成“一览众山小，令同行仰慕”“水到尽头天作边，山登绝顶我为峰”的王者地位，成为当地第一。用战略思维审度，形成无法超越的高度。 做一场大英顶级豪宅盛宴 主题思想构建——给项目植入思想 什么样的东西才能传世？有思想有灵魂的东西才是永恒的。一个项目没有思想和灵魂，产品即使再美，也仅是形体美、工艺美，而有了思想灵魂，就有