玉泉路项目可行性的研究及其定位报告.ppt

区位 项目位于北京市石景山区，天安门以西16公里的长安街延长线石景山路上。 石景山区以前是首都钢铁厂的所在地，首钢搬迁以后，大量的居住小区建设起来，人流激增，商业机会 得到了很大的扩展。 未来石景山发展的总体规划是打造成集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的“ CRD”，即首都文化娱乐休闲区。这一战略正在改变将京西以住宅为主，缺乏商务项目的市场定位，成 为石景山发展的新契机。 交通 北京石景山万达广场北临西长安街延长线——石景山路,东临鲁谷大街；西临银河大街；南临银河中街。紧邻石景山区政府。项目有多条公交线路和地铁1号线可达到。地铁1号线八宝山站距离项目700 m。 基本指标 总建设用地面积：6.99万㎡ 总建筑面积：282344.92㎡ 其中地上208344.92㎡ 地下74000㎡（其中地下超市18000㎡） 容积率：4.0 建筑密度：42% 绿地率（含市民广场）：30% 建筑高度：≤80m 地下车库车位：1500个（0.66个/100㎡） 地下自行车位：4000个 规划指标 东侧区域 规划有规模为3.4万㎡的白金五星级酒店——铂尔曼酒店，楼高20层，共314间房（其中套房24间），26层高的商务公寓两栋。酒店与公寓之间是市民广场。 西侧区域 规划有四栋国际5A级商务写字楼， 其中两栋19 层、两栋20层，总共6.92万㎡。同时规划有近10万㎡的商业，商业部分包括有180m长、2万㎡的室内商业步行街，同时拥有百货、超 市、影城、电器、KTV、电游、儿童主题公园、美食等等主力店，是一站式的综合商业 中心。 总平面规划 本项目各类型物业均有设置独立出入口，注意了商务商业人流之间的联动，也避免了酒店、公寓人流与商业商务人流之间的相互干扰。商业部分商业街、各主力店分布结构明晰，顾全了主力店的昭示性，同时实现了商业街铺与主力店之间客流的共享。 交通组织 建筑外立面 建筑形象统一，整体感强，风格现代简约，立面线条硬朗，细节体现变化。 项目商业部分平面功能分区明显，流线简洁。 三层的商业街位于中部，贯通东西。主力店分别布置在南北两 侧。 主力店与商业街之间有出入口相互联系。 建筑内部结构 室内主要建筑尺寸与配套设施 业态研究 本项目主力店共有9家。总面积7.56万平方米。 室内商业步行街 一层 名品荟 室内商业步行街 二层 魅力街 室内商业步行街 三层 食赏坊 该项目主力店面积占到整个商业面积（除停车面积）的80%，多主力店是万达“订单式商业开发模式”的典 型体现。 在整个购物中心（包括主力店和室内商业步行街），餐饮、娱乐、零售、个人服务及其他（美容、美发、照相馆等）业态的面积比例为7%：21%：71%：1%。 购物中心业态面积配比分析 商业街共有商户64家，其中餐饮商户23家，零售商户34家，个人服务及其他商家7家。档次以符合大众消 费的中端偏高品牌为主。 室内步行商业街业态面积配比分析 酒店 北京石景山万达广场 名称：北京万达铂尔曼大饭店 开业时间：2009年1月9日 管理公司：法国雅高酒店集团 星级：五星级酒店 客房：酒店的6-22层为客房层，共有312间客房，其中30间行政房和套房。 配套设施：三个餐厅及一个酒吧、其中1400平米的无柱大宴会厅，层高8.5米。同时还拥有1个室内泳池及1600平米的水疗中心。 经营状况：现行房价约为门市价六折（2010年3月）。 1.0项目周边三大商圈解读 台湾街： 北京台湾街位于北京石景山区雕塑公园西南侧。国民党荣誉主席连战题写街名。该街呈L形，街区全长500米，总建筑面积4万余平方米，街内设有台湾本土高档餐饮、音乐餐厅、风味小吃城、时尚精品馆等。其中的雾峰林家五桂楼、邓丽君音乐主题餐厅、宝岛风情街都备受公众关注。 京西玉泉路玉都雅风工美市场（花鸟市场） 项目简介： 市场共有三层，规模在京西首屈一指。 地下一层为玉泉花卉市场，经营鲜花绿植、水族鱼具； 地上一层为特色工艺品厅，经营翡翠玉器、陶瓷奇石、银饰水晶等； 二层东区的“京西画廊”有70余家的国画油画、名人字画、装饰画商铺。 西区为“京西茶城”，经营茶叶茶具、根雕木雕等工艺品。 项目区位：玉都雅风工美市场位于西长安街沿线玉泉路的南侧，紧邻北京国际雕塑园。 项目总建面： 15000平米 市场建筑外观古典与时尚的完美结合，内部琳琅满目、异彩纷呈的工艺品、花卉与雕塑公园国内外大师的杰作相互辉映，构筑成一道令人心旷神怡的文化景观。 租金：地下一层6元/天/ ㎡、一层7元/天/ ㎡、二层6.6元/天/ ㎡； 经营年限：10年； 签约方式：首先甲方与政府签约10年，商户在与甲方签10年使用权，每年在签租赁合同； 转让费：30—100万（根据铺位面积计算，例如：14平米转让费为26万元） 从商户中租金：按商铺11.