滨湖新区地块前期定位的研究报告.ppt

116-133㎡ 三室两厅 89-93㎡ 两室两厅 123㎡ 三室两厅 123㎡ 三室两厅 99㎡ 两室两厅 120㎡ 三室两厅 141㎡ 三室两厅 88㎡ 两室两厅 87㎡ 两室两厅 110㎡ 三室两厅 110㎡ 三室两厅 103㎡ 三室两厅 121㎡ 三室两厅 121㎡ 三室两厅 85㎡ 两室两厅 133-138㎡ 四室两厅 100-105㎡ 三室两厅 119-124㎡ 三室两厅 87-90㎡ 两室两厅 竞争市场特征-产品类型 2.3 恒大御景湾户型 天湖国际户型 万达广场户型 竞争市场主力户型面积为：85-99㎡两房、110㎡以上三房，相对翡翠湖郡户型功能性较弱，附加值较低 1、恒大御景湾产品线： 88-99㎡两室两厅、103-141㎡三室两厅 2、天湖国际产品线： 80-90㎡两房两厅、100-124㎡三房两厅、133-138㎡四房两厅 3、万达广场： 89-93㎡两室两厅、116-133㎡三室两厅 土地属性认知 市场机会扫描 1 档次 2 属性 3 形态 4 竞争市场容量 6 产品定位 适合做什么 应该做什么 2 竞争维度 1 资源维度 市场竞争策略： 1、居住功能为主的高层社区 2、利用户型为核心优势发力：等同于区域竞品的品质，略低于竞品的总价 竞争市场容量预计在50-60万方 高容积率高层产品 竞争市场-小结 2 5 竞争价格结构 单价在5500-6500元/平米，总价边界55-65万 报告目录 土地属性理解 客群特征扫描 竞争市场研判 前期整体定位 总平排布建议 目标客户 深访 板块客群 分析 3.1 3 客群特征扫描 3.2 客群特征扫描 客户初步 定位 3.3 客群特征：淮上板块内地缘性客户为主，县乡为辅，关注价格 客群特征：老城区以地缘性客户为主，县乡为辅，关注价格、品质 客群特征：文化广场板块以老城区及新区原居民客户为主，县乡为辅，关注教育、配套、价格 客群特征：大学城板块与滨湖板块以老城区及上海工作的客户为主，县乡为辅，关注发展潜力、配套、价格 蚌埠目前主要划分为五个板块，楼市热点区域主要为老城板块、文化广场板块、滨湖区板块和大学城板块。 3.1板块客群分析 客群来源 客户年收入 客户职业 老城区板块客户主要是首置首改为主，少量投资，以老城区原居民为主，约占七成；家庭年收入多为5—10万之间，职业上多为一般员工、私营业主等收入一般群体。 数据来源：市场调研 客户年龄 板块客群分析-老城区板块客户特征 3.1 价格、面积户型及小区品质是老城区置业客群最关注的价值点；其次对品质化、配套较为关注，而对开发商品牌、智能化设施等特征关注度较低 老城区板块置业客群关注价值点排序 数据来源：市场调研 板块客群分析-老城区板块客户置业关注点 3.1 本板块主要为改善置业，老城区客户占六成以上，家庭年收入主要在10-15万之间，职业也主要是公务员和私营业主为主。 客户年收入 客群来源 客户职业 客户年龄 数据来源：市场调研 板块客群分析-新城区板块客户特征 3.1 新城板块置业，品质、价格、户型是客户最为关注的要素。 新城板块置业客群关注价值点排序 数据来源：市场调研 板块客群分析-新城区客户置业关注点 3.1 客户年收入 客群来源 客户职业 客户年龄 数据来源：市场调研 板块客群分析-大学城板块与滨湖区板块客户特征 3.1 60%以上客户来自老城区，家庭年收入主要在10-15万之间，职业公务员、教师、私营业主为主，以改善置业为目的。 大学城板块与滨湖区板块置业，未来发展潜力、生活配套、价格是客户最为关注的要素。 大学城及滨湖区板块置业客群关注价值点排序 数据来源：市场调研 板块客群分析-大学城板块与滨湖区板块客户置业关注点 3.1 老城区客户关注点前三排名 文化广场板块客户关注点前三排名 大学城及滨湖区板块客户关注点前三排名 从三大板块中客户最关注的三大价值点可以发现，老城区关注价格、文化广场板块关注品质、大学城及滨湖区板块关注发展潜力。 本案所属滨湖区临近大学城板块，目前客群基本类似，未来发展潜力、生活配套、价格是市场关注的重点。 板块客群分析-三大板块关注点对比 3.1 访谈目的：客户对本区域的认知度如何，购买抗性有哪些？其置业关注点是哪些？ 周边居民 行业人士 私营业主 目标客户深访-目的 3.2 板块客群 分析 3.1 目标客户 深访 3.2 客户初步 定位 3.3 3 客群特征扫描 客群特征扫描 时间:2013-01-09 年龄 45岁左右 学历 本科 家庭结构 三口之家 收入层次 推测为15万/年 置业特征 在新城已经有老房子，多层，面积110㎡ 王先生：看好区域未来发展潜力，但目前缺乏居住氛围，高性价比产品可以考虑投资改善 企业高管 身份 对本案区位的认知 看好区域未来发展潜力，属于