第11章房地产金融-张洁函-0722-精.docxVIP

第十一章房地产金融 【本章考情分析】 年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值2011年528152012年528152013年428142014年52815房地产金融概述 房地产金融业务 房地产抵押贷款 房地产金融的概念、职能和特点 房地产贷款、房地产证券、房地产信托、房地产保险 房地产抵押贷款概述、可以抵押和不得抵押的房地产、房地产抵押贷款的主要参与者、房地产抵押贷款风险及其防范 【本章教材结构】 个人住房贷款 个人住房贷款的种类、相关术语及有关计算 第一节房地产金融概述 【本节考点】 【考点】房地产金融的概念 【考点】房地产金融的职能 【考点】房地产金融的特点 【考点】房地产金融的概念 房地产金融是指与房地产有关的货币??金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是以房地产为对象，利用各种信用形式和信用工具，为房地产投资、开发、经营、消费等筹资、融资的活动。 房地产金融活动主要是通过金融机构特别是银行业金融机构完成的。 【考点】房地产金融的职能 1.金融的基本职能是为经济运行筹集和分配资金。 直接金融：由金融市场将资金从供给方传导到需求方 间接金融：由金融机构将资金从供给方传导到需求方（银行存款、贷款） 2.房地产金融的目的是促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程顺利进行，其职能主要有下列3个： (1)筹集资金。 (2)融通资金。 (3)结算服务。 【考点】房地产金融的特点 (1)多样性。房地产金融的形式主要有土地储备贷款、商品房开发贷款、保障性住房建设贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、房地产证券、房地产信托、房地产保险、住房公积金、投资入股、融资租赁等多种形式。 (2)长期性。我国个人住房抵押贷款最高年限为30年。 (3)安全性。房地产的不可移动、寿命长久和保值增值等特性，以及实行不动产动机制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权可以得到有效保障，因此房地产抵押贷款具有较高的安全性。 (4)政策性。 第二节房地产金融业务 【本节考点】 【考点】房地产贷款 【考点】房地产证券 【考点】房地产信托 【考点】房地产保险 【本节内容精讲】 房地产金融业务的主要内容是办理房地产贷款，从事房地产有价证券的发行和交易，开展房地产信托和房地产保险等。 【考点】房地产贷款 (一)房地产贷款的概念 房地产抵押贷款可以从两个角度描述： 一是指贷款的用途是用于房地产的贷款，如用于房地产开发、房屋改造、修缮或购买、租用房地产； 二是指房地产抵押贷款，即以房地产为抵押物发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面。 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。 (二)房地产贷款的种类 分类依据分类结果贷款对象及用途土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款贷款保证方式信用贷款和担保贷款贷款利率是否变化固定利率贷款和浮动利率贷款贷款期限长短短期贷款、中期贷款和长期贷款 1．根据贷款对象及用途划分： 土地储备贷款贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构房地产开发贷款贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款个人住房贷款贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款商业用房贷款贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修以商业为用途的各类型房产的贷款。一般分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。 2．根据贷款保证方式划分： （1）信用贷款是指向借款人发放的无需提供担保的贷款。 （2）担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。 抵押贷款是以房地产作为抵押物发放的贷款。 质押贷款是指以债务人或第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。 3．根据贷款利率是否变化，房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款 固定利率：贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。 浮动利率：根据市场利率指标，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式。 4．根据贷款期限长短划分： 分类结果贷款期限短期贷款1年以内(含1年)中期贷款1年以上、5年以下(含5年)长期贷款5年以上(不含5年)【例题:单选】土地储备贷款的借款人是( ) A.负责土地一级开发的机构 B．房地产行政管理部门 C.城市规划行政管理部门 D．土地行政管理部门 【答案】A 【解析】土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的