第三讲房地产产权-精.pptVIP

第三讲 房地产产权概述 一、产权 property rights 即财产权或财产权利和简称，指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。 产权客体具有稀缺性、可拥有性和有用性。 产权是有限制的，行使自己的产权不能损害他人的利益。 产权包括权能和利益两个方面 。 产权的功能（有效产权）：保护和激励 二、所有权 property ownership （一） 涵义 指所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权力。 （二） 所有权的权能 1. 占有权能(occupation right)：实际和直接的掌握控制 2. 使用权能(use right) ：实际利用 3. 收益权能(revenue right) ：指收取原物产生出来的新增经济价值的权能。 4 .处分权能(disposition right )：支配，处理，处置. （三）所有权的特性： 1、绝对性 2、永恒性 3、全面性 4、整体性 5、归一性 随着社会的发展，其完整性和绝对性已经形式化。 三、土地所有权 ownership of land 含义：土地所有人依法对于土地所享有的最完全最绝对的权利，包括占有、使用、收益和处分权能。 四、土地使用权(land-use rights) （一）涵义 土地使用者依法取得的，在法律规定的范围对土地享有占有、使用、收益和特定条件下依法处分的权利 （二）特征 1 派生性 2 具有明确的期限 3 具有独立性 4 可转让性 (transferability) 房地产产权的年限 我国城市国有土地使用权出让最高年限： 住宅用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地 50年 商业、旅游、娱乐等用地 40年 《土地出让与转让暂行条例》：土地使用权到期后，其地上建筑物、附着物等连同土地一并由国家无偿收回。 《物权法》第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 （三）土地使用权人的权利 1. 占有权 occupation right 2. 使用权 use right 3. 收益权 revenue right 4. 处分权 disposition right，包括出租权（lease right）和抵押权（mortgage right） 5. 邻地利用权(easement)：又称地役权，指土地使用权人为自己使用土地的方便和利益而利用相邻土地的权利. 如通行权(access right)。 6. 物上请求权：土地使用权人为实现其权利而排除他人妨害的权利。 （四）土地使用权人的义务 1. 按约定的数额，期限和方向向土地所有者交纳租金； 2. 依合同约定及法律，法规规定使用土地。 五、物 权 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 六、产权的变动与登记 产权的变动：产权的设立、产权的转移、产权的消失等。 产权登记：房地产产权的任何变动的有效性以是否到房地产行政主管部门进行了产权登记为前提。 经登记的产权受到法律保护。 《物权法》第九条?不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条?不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 我国房地产产权制度专题 我国房地产产权包括房屋所有权(Ownership of housing)和土地使用权( land use right)。 一、 我国的土地所有权制度 宪法规定：“我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，分为社会主义全民所有制（国有）和社会主义劳动群众集体所有制 1. 土地的国家所有制 P164 国家土地所有权（state ownership of land ） 宪法第九条：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源都属于国家所有，即全民所有，除法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 第十条：“城市的土地属于国家所有。 2. 土地的集体所有制 集体土地所有权collective ownership of land 宪法第１０条：‘农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 集体所有权主体：