第十小组拟收购西城都荟风险评估报告-精.pptVIP

风险评估报告 ——拟收购西城都荟 第十组组员评分系数 分工 小组成员 成绩系数 收集资料+分配任务 黄子杰 1 收集资料 李世杰，李智翔 0.9 收集资料 栾轩 0.9 收集资料 莫烨彤 0.9 收集资料 杨曼旭 1.1 收集资料 伏欣欣 0.9 ppt制作 王雪莉 1.1 ppt演讲 张诗情 1.1 目 录 一、 三、 二、 西城都荟基本情况 收购风险评估 风险应对 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 一. 西城都荟基本情况 由长江实业（集团）与和记黄埔地产集团联手策划位于广州荔湾区黄沙地铁站上盖的商场西城都荟，现时出租率逾75%，为广州西部罕有的大型一站式商场。西城都荟面积达88,000平方米，共设4层，约280间商铺，凭借四通八达的交通网和地铁上盖优势，以及卓越的硬件配套及创新推广手法，将吸引上下九商圈、广州市、甚至南海、佛山及珠三角等的消费群，势成为广州西部最具规模及最新的地标式商业项目。 物业资料 占地约71,000平方米，楼高四层，总建筑面积约88,000平方米，建筑设计由享誉国际的许 李严设计(亚 洲)有限公司策划。 首个广 州 地 铁 大 堂 与 商 场 零 距 离 无 缝 连 接 的 项 目。黄 沙 地 铁 站 大 堂 贯 穿 西 城 都 荟 负 一 层 商 场 的 中 央 位 置，顾 客 无 需 经 过 任 何 通 道 便 可 直 达 商 场。 由 两 个 大 型 露 天 广 场 及 一 个 室 内 广 场，贯 通 南 面 的 沙 面 岛 及 北 面 的 上 下 九 商 业 步 行 街，配 合 多 元 化 活 动 迎 接 每 天 数 以 十 万 计 之人 流。 商 场 内 采 用 无 柱 式 单 一 主 通 道 及 特 高 楼 层 设 计，以 落 地 玻 璃 增 加 商 铺 透 视 感 及 空 间 感，创 造 宽 敞 而 高 格 调 的 舒 适 购 物 环 境。 地点 座 落 于 荔 湾 区 黄 沙 大 道 8 号，毗 邻 广 州 著 名 商 业 旅 游 热 点，与 上 下 九 商 业 步 行 街 只 有 2 分 钟 路 程，而 与 沙 面 欧 陆 风 情 区 亦 只 是 咫 尺 之 隔，商 机 无 限。 项 目 落 成 后 将 吸 引 广 佛、南 海、以 至 珠 三 角 等 的 庞 大 消 费 群，缔 造 广 佛 都 市 圈 核 心 区。 交通 雄 踞 大 型 运 输 系 统 的 枢 纽，坐 拥 广 州 地 铁 一 号 线 及 六 号 线 黄 沙 站 上 盖。 位 于 交 通 总 汇，不 单 连 系 主 要 高 速 公 路 及 地 铁 线，更 设 有 20 多 条 路 线 行 经 之 公 交 巴 士 总 站 及 的 士 站，往 来 芳 村、海 珠、南 海 及 佛 山，均 只 在 20 分 钟 车 程 范 围 内。 设施 大 型 户 外 南 北 广 场 的 外 墙 装 置 LED 幻 彩 灯 光，适 合 举 办 大 型 国 家 盛 事、户 外 宣 传 活 动、演 唱 会 及 时 装 表 演 等。 气 势 堂 皇 的 全 天 候 广 场 设 于 负 一 层 中 庭 位 置，为 商 户 提 供 理 想 之 室 内 宣 传 及 产 品 促 销 场 地。 地 库 停车场提供约 600 个 时 租 车 位，方 便 更 多 驾 驶 人 士 来 临 商 场 购 物 消 费 二.收购风险评估 经过风险辨析、分析和评价，确定主要风险有如下几项： 前期准备阶段 宏观政策 政府信用 项目区位 收购方案设计阶段 决策水平 职业道德 谈判签约阶段 专业人才 法律素质 接管整合阶段 营销策略 研发创新力 经营管理能力 市场供求变化 合作伙伴 地面环境格局因素：西城都荟位于地铁上盖，但同时也处于交通繁忙的珠江隧道口一带，经常出现交通堵塞，这对于商场经营是大忌；西城都荟的地面环境存在五大问题：1、“开死门”，2、“守孤阳”，3、“遭割脚”，4、“龙压蛇”，5、“经纬乱”。 消费定位因素：与天河商圈以及北京路商圈相比，黄沙商圈早已衰落。和黄对项目的定位也存在误区，黄沙历来是以低端批发市场为主，西城都荟却以年轻时尚潮流为定位，与周边商圈的消费人群和消费水平不匹配，加上主力商户组合没有亮点，难以吸引外围消费者。 市场回报率因素：西城都荟本来准备在2007年左右开业，却因故延迟6年，令这个新场错过了零售业蓬勃发展的黄金时期