深物业衡阳河景新项目可行性研究报告.docVIP

湖南衡阳市石鼓区河景新城 项目可行性研究报告 中原地产代理（深圳）有限公司 2012年08月 目 录 一、项目总论 1 1. 项目背景 1 2. 可行性研究结论 1 二、项目投资环境和市场研究 4 1. 市场宏观背景 4 2. 区域市场分析 18 三、项目分析及评价 32 1. 地块解析 32 2. 项目SWOT分析 34 3. 项目评价 34 四、市场定位及项目评估 36 1. 项目定位 36 2. 方案评估意见 40 五、项目开发建设规划及销售节奏 41 1. 项目建设规划概况 41 2. 项目销售节奏 42 六、项目资本投入及社会效益 43 1. 项目资本投入 43 2. 社会效益分析 45 七、可行性研究结论 46 一、项目总论 项目背景 1.1 项目名称 衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告 1.2项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表： 表1-1：项目规划设计指标 序号 名称 单位 合计 1 总用地面积 ㎡ 200000 2 总建筑面积(计容) ㎡ 868000 住宅（包括商业及酒店） ㎡ 700000 安置房 ㎡ 168000 3 容积率 3.50 4 建筑高度 m 100.0 5 土地使用年限 年 70 6 开发建设期 年 6 说明：项目总占地块面积约650亩，其中：市政绿化带及其它占地170亩，商住及酒店用地占480亩（拆迁安置房用地占约180亩，拆迁安置房16.8万平方米容积率1.4，商住及酒店占地约300亩容积率按衡阳规划上限3.5。拆迁安置房无地价。建设资金750元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。 可行性研究结论 2.1市场预测 根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。随着区域交通、配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品住宅仍拥有较广阔的市场前景。 2.2项目建设进度 项目计划于2013年底完成前期准备及设计报建阶段，2013年10月动工建设，整个项目分三期或四期分批开发，开发建设周期历时约6年时间。 2.3投资估算 根据估算，项目总投资256,390万元，包括土地及前期费用30,000万元，建筑安装工程费187,600万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达235,271万元，资金自筹解决。 表1-2：项目总投资估算表 序号 项目 单价(元) 面积（㎡） 总投资(万元) 　 开发建设总投资 2,954 868,000 256,390 1 开发成本 2,710 200,000 235,271 1.1 土地成本 1,500 200,000 30,000 1.2 前期工程费 60 868,000 5,190 1.3 建筑安装工程费 2,161 868,000 187,600 1.4 开发期间税费 65 868,000 5,628 1.5 不可预见费 79 868,000 6,853 2 开发费用 243.316 868000 21119.9 2.1 管理费用 81 868,000 7,058 2.2 财务费用 0 868,000 0 2.3 销售费用 162 868,000 14,062 备注：1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据； 2.4项目综合评价结论 本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石鼓区的形象，加速石鼓沿江区的建设，有较好的社会效益。 此外，项目开发公司具备充分技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。 可行性研究结论是：本项目可行。 二、项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 1.1国际形势 1.1.1 欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危机 2009年11月，希腊财政部宣布其2009年财政赤字对国内生产总值的比例将达到 13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。 2010年5月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区GDP的37%。 2011年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。 1.1.2 2012年4月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。 阶段 描述 开端 2009年12月，希腊公共债务危机占GDP的110%，全球三大评级公司下