房地产税征管的法律制约与协调.pdfVIP

广东社会科学 ２０１５ 年第５ 期 房地产税征管的法律制约与协调 杨小强 ［提 要］我国正进行房地产税改革与立法。房地产税由于直接触及个人纳税人与家庭纳税人利益， 税收征管面临严峻挑战。房地产税征管要考量房地产的物权属性，并受到物权法制约；还要遵从税收 法定原则和生存权保障原则；估价技术运用也是房地产税征管中的难题。 ［关键词］房地产税 征管 物权 法律原则 协调 估值 ［中图分类号］ ［文献标识码］ ［文章编号］ Ｄ９２２．２２３ Ａ １０００－１１４Ｘ （２０１５）０５ －０２４８－０９ 中共中央政治局审议通过 《深化财税体制改革总体方案》，指出 “加快房地产税立法并适时 ① 推进改革，由人大常委会牵头，加强调研，立法先行，扎实推进。”财政部部长楼继伟为此撰文 指出：“总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑 税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产 税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。”同时文章还特别提到房地产税与税收征收管理的关 系，“抓紧修订 《税收征管法》，促进依法治税，同时也为个人所得税和房地产税改革创造条 ② 件。”设计中的房地产税将房产税与城镇土地使用税合并，统一适用于个人住房与工商业房地 ③ 产，税收征管面临严峻挑战。本文就房地产税征收管理中面临的法律制约，从立法与执法层面， 运用比较法与文献分析法为研究方法，进行法律协调探讨。 一、房地产物权属性对房地产税征管的影响 （一）房地产税征管之理论上的优势 从理论上讲，财产税 （尤其是房地产税）是极为优良的一种税种。在支应地方公共服务， ④首先，从防止逃避 提升地方财政能力与政治自主方面，房地产税长期被公认为是有效的方法。 税的角度言，房地产税是不动产税，课税对象不能移动且不易隐蔽，因而逃避房地产税一般很困 难。其次，房地产税能够在地方政府提供公共服务与财产价值之间建立连结，即房地产税的纳税 人缴纳房地产税与接受地方政府的公共服务相关联，这正好符合税法上 “受益原则”的理论。 ２４８ 第三，房地产税一般由地方税务局征收，正好满足地方自治的要求。第四，房地产税的可见度很 ⑤ 高，这种可见度迫使政府要正确地运用税金，承担起政府的责任。 房地产税遵从的简便原则，对纳税人具有吸引力。大多数房地产所有人花费很低的遵从成 本。不像缴纳所得税时需要填写繁杂的税务报表，缴纳房地产税甚至不需要填写任何的申报表。 通常是由政府，而不是由纳税人来计算，纳税人的角色就是仅仅缴纳税款。其结果是，个人住房 所有人在遵从房地产税时，很少耗费遵从费用，如寻求税务专业人员 （包括会计师或律师）的 ⑥ 帮助，这方面只有销售税才有类似低廉的遵从负担。 （二）房地产税征管受制于 《物权法》发达程度 １．不动产统一登记与房地产税平等课征。我国 《物权法》第十条规定，国家对不动产实行 统一登记制度。２０１５ 年３ 月１ 日起，《不动产登记暂行条例》施行。税务机关为了全面掌控房地 产信息，实现不动产的统一登记是实现房地产税平等课征的前提。房地产税是典型的显性税种， 直接触及个人纳税人利益，因而平等课征的税收正义理念在房地产税中特别受到关注。正义理念 ⑦ 强调相同情况相同对待，不同情况不同对待。正义的理念是绝对的，也是形式的，但更是普适的。 为此，政府应开发出一个综合性的房地产统一登记数据库，并且房地产登记数据库的开发先 于房地产税的课征。税务机关应当开发出一个稳定的网络，能够显示出每一项已经登记的房地产