琼河旧城改造项目商业部分前期策划建议.ppt

2 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 第一部分 项目开发面临的市场环境 第一部分 项目开发面临的市场环境 （二）区域性质： 本区域位于福州市中心版块，离五一广场几分钟路程。位靠“六一路和东水路”的临街面，北靠得贵巷拓宽道路，直面即将开通的津泰东路，近有新闻出版大厦、出版局、区法院，具商业开发优势和文化氛围。 （三）位置特性： 津泰路是福州市闻名遐迩的商业街，鼓楼区政府为提高津泰路的“含金量”，将从软、硬件方面着手完善这条商业街，其中将使津泰路与六一北路连接，扩大津泰路商业街的范围，开通成津泰东路，这也使项目直接面向津泰东路，具有强大的商业优势。项目所处区域新建筑较多，已逐渐形成新的高档住宅区和办公区。现在的繁华有目共睹，地域价值显而易见。 地理位置局部 地理位置局部 （四）交通情况： 具良好的地理优势，位靠六一路和东水路城市交通主干道，968、17、9、27、802等多条公交线路经过，并且在津泰东路开通后，可使公交线路延长，交通极为便利。项目处在主干道旁，所处地理位置比较优越，适于商住两用。同时，紧邻繁华路口的德贵巷旁，成为“一巷住宅”。出则繁华入则宁静，环境得天独厚。 （五）项目区域发展趋势： 在整个项目区域内已具备了开发商业住宅的条件，加之沿六一路已形成商住规模，是办公、居家、置业的理想地段之一，特别是政府开始着手打造津泰东路的开通，为项目开发创造了良好的条件；其次，周边一些中高档住宅小区的成功开发提升了该地段的价值，对项目档次的定位与房屋价格的操作比较有利。第三，区域内即将竣工的项目基本为中、高档，这样为区域内高尚住宅小区群的形成起到了促进的作用。 第一部分 项目开发面临的市场环境 根据市场调研分析结论，遵循商业规律的基础之上，并结合项目特征，进行分析 第三部分 市场定位 从市场实现角度，本项目商业可能适宜社区型商业，满足项目和周边人群需求。 第三部分 市场定位 根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。 第三部分 市场定位 走出困境-----区域消费人群分布图 由于目前琼河地块的消费档次无法满足本案的高售价及高租金需求，为使项目的商业价值最大化，必须“走出琼河”，首先服务周边主要街道的酒店、写字楼、高档社区、行政机关的中高端消费需求，再进一步吸引全城的中高端人群进入。 第三部分 市场定位 建议3：品牌ＳＨＯＷ场、露天舞台规划 建议3：品牌休闲餐饮（商务餐吧、高档酒吧、咖啡屋、海外餐饮） 第四部分 项目开发策略及规划建议 第四部分 项目开发策略及规划建议 下沉水广场 第四部分 项目开发策略及规划建议 第四部分 项目开发策略及规划建议 第五部分 项目销售策略 第五部分 项目销售策略 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 地上一层交通示意 以津泰路为人行主入口，东水路及六一路为车行主入口。 地下一层交通示意 以下沉广场自动扶梯及人行踏步为上下交通工具，从透天下沉商业街端头及下沉广场周边引导人流抵达地下。 地上车位补充示意 建筑规划建议 商业业态分析 景观建议 项目基本经济指标 一、策划前商铺价格分布表 精品 独立店面自营 208 1000.08 50000 地下 商铺 167 63 125 250 预计租金 水平（元） 社区小商业 独立店面自营 215420400 2375.57+1180.01+1108.63+721.30 40000 B类 内街社区底铺 餐饮、娱乐、休闲 返租3904.93 15000 D类 地面 三层 671170050 16229.82 总计 餐饮、娱乐、休闲 返租 117147900 3904.93 30000 C类 地面 二层 精品 独立店面自营 230023800 3833.73 60000 A级 地面 一层 业态 经营方式 总价 （元） 面积（平方米） 单价 （元／平方米） 商铺等级 位置 住宅1799.36 12000 综合楼地面 三层住宅部分 外贸精品服饰 独立经营 208 177779000 3555.58 50000 B级 内街社区 底铺1 高档少儿用品、户外装备 独立经营 1671829.93 40000 B-级 内街社区 底铺2 167 125 250 208 预计租金 水平（元） 精品服饰专区、品牌ＳＨＯＷ场 回租 117147900 3904.93 30000 C级 综合楼 地面二层 ＯＵＴＬＥＴＳ