房地产估价师2012《经营和管理》精讲课件4~7讲.docVIP

第二章　房地产市场与市场运行　【考情分析】　　历年考分一般在8分左右，具有一定的难度 　 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 3题3分 2题4分 － － 5题7分 2010年 3题3分 2题4分 1题1分 － 6题8分 2009年 4题4分 2题4分 1题1分 － 7题9分 2008年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 　　近四年考试各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节 房地产市场概述　　第二节 房地产市场结构与指标　　第三节 房地产市场的特性与功能　　第四节 房地产市场的运行规律　　第五节 房地产市场的政府干预　　【考试重点】　　1.房地产市场运行环境　　2.房地产市场结构　　3.房地产市场细分　　4.重要的房地产市场指标　　5.房地产空间市场与资产市场　　6.房地产市场自然周期　　7.自然周期与投资周期的关系　　8.房地产泡沫与过度开发　　 第一节　房地产市场概述 　　1.房地产市场的概念　　2.房地产市场的运行环境　　3.影响房地产市场转变的社会经济力量　　4.房地产市场的参与者　　1.房地产市场的概念　　一般的定义　　指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式　　经济学的定义　　指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动　　房地产市场体系包括　　交易当事人－主体　　作为交易对象的房地产资产－客体　　交易制度－制度　　促进交易的组织机构－中介　　2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）　　社会环境﹡　　政治环境﹡　　经济环境﹡　　金融环境　　法律制度环境　　技术环境　　资源环境　　国际环境　　【重点难点】区别社会因素和经济因素　　　　【2008年真题】　　政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（　）。　　A.产品质量　　　　B.产品性价比　　C.规模和结构　　D.产品档次 　　[答疑编号5573020101] 　　【正确答案】C　　【答案解析】土地政策影响供给的规模和结构。如供应的别墅用地多，则市场上的别墅项目的规划多，所占的比重大。 　　【2006年真题】　　下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（　）。　　A.城市或区域产业结构与布局　　B.人口数量结构　　C.土地资源状况　　D.建筑技术进步 　　[答疑编号5573020102] 　　【正确答案】A　　【答案解析】B社会因素，C资源环境，D技术环境。参见教材P30。 　　3.影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量）　　金融业的发展　　信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善　　生产和工作方式的转变　　人文环境的变化　　自然环境的变化　　政治制度的变迁　　4.房地产市场的参与者（七类参与者）　　4.1土地所有者或当前的土地使用者　　4.2开发商　　4.3政府及政府机构　　4.4金融机构　　4.5建筑承包商　　4.6消费者或买家　　4.7专业顾问 　　4.1土地所有者或当前的土地使用者　　城市土地属于国家，所以地方政府垄断了国有土地使用权出让市场。　　当前土地使用者的影响主要是在土地征收和土地开发过程中（钉子户）。　　4.2开发商　　分为开发投资和置业投资两大类（销售或者持有）　　开发商根据自己的特点、实力和经验，经营方针有很大的差别，经营管理风格也有较大差异　　4.3政府及政府机构　　政府可以制定规则，又有监督、管理和服务的职能　　房地产业被政府用作“经济调节器”，可以加速或制动?　　4.4金融机构　　提供用于支付开发费用的中短期资金或建设贷款（开发贷）　　提供项目建成消费者购买房地产的长期资金或抵押贷款（消费贷）　　4.5建筑承包商　　完成施工建设　　同时可能会承担一部分开发风险　　4.6消费者或买家　　自用型购买者－购买能力是约束条件　　投资型购买者－物业所能获得的收益是关键因素　　4.7专业顾问（七师一人）　　建筑师　　工程师　　会计师　　造价工程师　　经济师　　房地产估价师及房地产纪纪人　　律师　　 第二节　房地产市场结构与指标 　　1.房地产市场的垄断竞争关系　　2.房地产市场的数量比例关系　　3.房地产市场细分　　4.房地产市场指标　　1.房地产市场的垄断竞争关系（四类） 类型 特点 完全竞争市场 竞争最为充分 垄断竞争市场 即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场 寡头垄断市场 竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场 完全垄断市场 不存在竞争 　　【重点难点】房地产的市场结构　　具有明显的垄断竞争特征，即垄断与竞争并存，以竞争为主　　存量市场－交易双