RBS-房地产金融——授信业务分析-精品.pptVIP

edgehill\Onscreen\Robin Offer for Nile 22 10 99.ppt edgehill\Onscreen\Robin Offer for Nile 22 10 99.ppt 房地产金融——授信业务分析中国银行 – 分行首席授信官（CCO）培训课程时间：4月25日，星期三地点：伦敦 欧洲结构信贷部负责人Dave Smith 高级信贷分析师Anne Gormezano GBM欧洲，公司信贷部 培训内容 房地产交易中的主要风险要素 风险的度量 风险监控 示例 风险要素——宏观因素 (1) 房地产行业的发展趋势——受宏观经济发展形势影响。 必须对不同的经济部门有所了解： 工业部门（具有较高级别的） 仓储业（从工业中分离出来） 零售业（传统零售业和超市） 办公场所（位于市中心或工业园区的） 休闲业（包括旅馆） 健康个人保健（团体或个人） 风险要素——宏观因素 (2) 金融市场——决定企业的融资成本 市场流动性——影响资产评估的结果 房地产作为一种资产具有的吸引力——决定投资者要求的回报高低 风险要素 风险要素——发起人 (1) 无追索权，但好的发起人根本不会使银行陷入困境，因为： 经验丰富的发起人能够根据以往的经验评估交易风险 好的发起人会聘用优秀的顾问人员 财力雄厚的发起人可以在需要的时候增加资本投入 违约可能导致声誉风险 实力雄厚的发起人能购获得更为激进的贷款结构 风险要素——发起人 (2) 评估包括三项主要内容： 管理上的依赖性（越低越好） 管理技能（包括咨询顾问） 管理经验（越丰富越好） 风险要素——房产：位置 房产所在的位置最为重要——分为首选、次级偏上、次级偏下和最差四个级别。 风险要素——房产：房产质量 很好：达到技术指标要求的新建房产，并带有停车场 较好：质量较好、经过装修的新房，房间内配有专门设施 一般：条件较差的老式房屋，不过经过装修可以满足现代居住要求 较差：已经废弃、无法经过改装满足现代居住要求的房屋 风险要素——房产：类型 供求环境决定了不同的房屋类型具有不同的风险组合。 住宅 商用房 写字楼 物流地产 工业厂房 风险要素——房产：多样化 向不同行业的房产发放贷款能够降低风险。 单个房产 1项以上数量的房产，但位于同一个城镇/地区 2-5项房产，位于不同的城镇/地区 5项以上数量的房产，均位于不同的城镇/地区 风险要素——房产：地区市场的推动 需要对房产宏观和微观地区的出租市场行情进行评估 一旦承租人退租，则该项房产成为收益性房地产所需时间 测算期间：空置期+出租期 测算期间短于12个月，通常被认定为很好 测算期间超过36个月，通常被认定为很差 风险要素——房产：承租人品质（1） 同行的做法是承租人支付租金的期限越长越好（与其他债权人相比） 根据违约率对承租人进行级别划分，从而评估承租人在租赁期内不支付租金的风险程度 融资资产/组合涵盖众多承租人时，风险性将会降低 承租人品质越高，风险性相应越低 风险要素——房产：承租人品质（2） 同行的级别划分标准： 政府——中央政府 政府——地方当局 政府——其他层面上 报价公司——投资级 报价公司——非投资级 中型私营企业 小型私营企业 个体经营企业/合伙企业 风险要素——房产：最低级别承租人 最低级别承租人缴纳的租金刚刚能满足当前的债务偿付比率。 示例： 年利息成本=500万英镑 最低级别承租人支付的租金=大型上市公司支付的租金 融资期间，由于下列因素而改变： 利率变动 承租人组合的变化 风险要素——房产：租赁 合同 房东和承租人将根据租赁合同约定下列几项限制性条款： 期限：在欧洲，一般为1年到25年 租赁审批：仅需上级机构实施审批？ 指数化？ 资本支出——谁负有责任？ 维修费用——由谁支付？ 保险——谁来购买？ 风险要素——房产：开发性房地产（1） 为房地产开发提供资金比为房地产投资融资更具风险性。 进入投资阶段之前，许多因素都会出问题，如： 难以预料的技术问题 成本超支 开发商破产 市场基础环境发生改变，导致项目无法继续进行 风险要素——房产：开发性房地产（2） 开发性风险评估的要素数量 风险要素——房产：投机性融资 投机性融资是指租金收入不足以弥补融资成本支出。 通常出现在某项资产被部分租赁时，银行将为此而承担出租风险（采用标准租赁假设） 市场上投机性开发的程度高低最能说明该市场中的泡沫多少 投机性融资存在着高风险性，对此，RBS还需加大控制力度 风险要素——融资：关键性比率 按揭比率 (LTV) –也称为杠杆率 计算公式：总借款金额/房产价值 按揭比率上升时，风险随之增加 将融资与资产质量挂钩 利息偿付比率 (ICR) 计算公式：净房租收入/利息成本 ICR