新物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 刘燕萍 主编 案例11~12.pptVIP

案例11 发生刑事案件，物业公司是否应当承担责任（一）？ 案情简介： 明某家住深圳笔架山庄小区。1998年4月4日晚，明某在家门口，被曾在此打工的二人绑架到该楼空置的房间里，实施抢劫后，将明某杀害。 被害人家属认为，自从被害人入住笔架山庄并向告交纳物业管理费（其中包括保安费）以后，就同物业公司形成了物业服务合同关系，深业集团物业公司对明某的死有不可推御的责任，遂通过民事诉讼将这个物业公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、财物损失、收入损失共人民币139万元。 物业公司则辩称公司提供的物业服务与被害人遇害之间没有因果关系。公司在笔架出庄物业管理过程中，自如至终遵守有关规定、履行合同，不存在过错。如由7名保安分3班24小时巡逻值班，每班有2名保安员当值，尽心了保安义务。另外，公司从未承诺、也未约定在笔架山庄实行封闭式保安管理，而物业管理法规、规章和相关文件也未要求物业公司必须提供封闭式管理，因此，要求物业公司对陌生人进出小区予以察觉，没有法律和合同依据。 法院认定：被害人自交纳了物业费之日起，就与物业公司建立了事实上的服务合同法律关系，物业公司应该履行保护被害人人身、财产不受非法侵害的义务。但本案事实证明，物业公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，这一失误将住户置于极不安全的境地。物业公司没有全面、认真地履行合同义务，应当承担违