我国的住宅二级市场研究.pdfVIP

我 国住 宅 二 级 币场研 究 引 言 (伴随着新世纪钟声的敲向，我国的住房制度改革已经走过了二十多个风雨春 秋 为实现 居“者有其屋”的目标进行了艰苦的探索和实践、并取得了一定的成 绩 ，但我国城镇居民的 住“房问题”依然十分严峻，并出现了以前所 到过的 商品房大量闲置现象，这无疑是 “雪上加霜”，给房改提出了新的要求 何进一 步深化住房制度改革，启动住宅消费市场，解决人们住房困难，促进i置商品房 消化，成为摆在我国政府面前的难题. 现在关键是要解决好居民愿意买房和买得起房的问题。至于前者，要彻底取 消福利实物分房，使职工树立起 “向市场要房”的观念;而要解决城镇居民买得 起房的问题，就要从两方面着手:一是降低房价;二是增加收入，提高其支付能 力。这样除实行住房分配货币补贴、扩大住房消费信贷规模和范围等措施外，开 放住宅二级市场，实现住笔止厂三砚币场联动是解决问题的关键。 开放住宅二级市场 住宅市场是指整个社会住宅交易关系的总和。根据住宅市场交易层次的不同 可以将其分为一级市场和二级市场。所谓一级市场是指住宅从开发商到消费者的第 一次售卖，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的 产权，使住房的产权首先从法律上得到确认;而二级市场是指存量住宅的交易市场， 是住宅重新调整和配置的市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。它 既包括商品房的买卖，也包括房改售房后的公房第一次上市流通，同时也包括公房 使用权的交易市场。 我国经济社会发展把住宅二级的开放摆到了重要的位置。19%年我国经济实现 软着陆，结束了长期困扰我国经济发展和运行的短缺经济与卖方市场的格局，形成 了总体供过于求，买方市场的状况，这样，扩大内需成为推动经济发展的决定性因 素。扩大内需的重要方面就是启动住房消费，把住宅产业培育成新的经济增长点， 而要实现这一点，开放住宅二级市场是关键。此外，开放住宅二级市场对深化城镇 住房制度改革、完善我国社会主义市场经济体系、解决城镇居民住房困难都有着十 分积极的现实意义。 、建立完善的社会主义市场经济体系的客观要求 (一)房地产市场是整个市场经济体系的重要组成部分 党的十四大明确提出，我国经济体制改革的日标是建立社会主义市场经济体 制，使市场在国家宏观调控下，对资源的配置起基础性作用，这就要求把一切资源 都纳入市场经济运行的轨道，按照价值规律办事，充分发挥价格、供求、竟争的作 用，实现初会资源的有效配置，促进国民经济健康、有序、快速发展。 而要充分发挥市场对资源配置的基础性作用，建立完善的市场体系是不可或缺 的。完善的市场体系是由商品市场和要素市场构成，要素市场一般又由金融市场、 劳动力市场、技术市场、房地产市场等构成。所有这些市场是一个有机整体，在各 类市场之间，存在着互相制约、互相依赖和互相促进的关系，其中任何一类市场发 第 I页共 27页 我 国住 宅 二 级 市 场 研 究 育不全或发育滞后，都会影响其他市场的功能的发挥，影响市场体系整体效益的发 挥，从而影响对资源的有效配置，以致影响市场经济的整体运行。房地产二市场作为 社会主义市场体系的重要组成部分，它的发育状况关系到社会主义市场经济的整体 jE:I于状况。 改革开放以来，我国房地产市场管理，包括产权制度、交易场所、中介机构、 管理程序和规章制度的建设和管理，已经衣了一定的基础和经验。但是，我国房地 产市场一直是在公房占主要比例的情况下形成和发展的，社会上的住宅房屋主要被 分割在各个公房产权单位，除新建商品房和单位之间个别发生的住宅交易外，个人 住房没有进入市场，房地产交易市场实际上被限制在很狭小的范围内，从市场上讲， 这是个未形成主体的不完整的市场。 (二)住宅二级市场是房地产市场的重要组成部分 完整的房地产市场体系应分别按产权对象、经营方式和用途划分市场的层次和 类型。(其具体内容可参见下图)。 图1-) 土地使用权市场 国家所74A屋