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宝龙花园整体营销策划方案 山东盛世行房地产投资顾问有限公司 二〇一〇年日 二、项目本体分析 三、项目整体定位 四、项目产品建议 五、营销推广策略 第一部分：周村城区概况 1、周村基本概况 淄博市周村区东临张店区,南接淄川区,西南与章丘县接壤,西北与邹平县毗邻,东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公里,西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里,东西最大横距25.3公里。总面积262.99平方公里，全区有人口313029人。 周村区，素有“天下第一村”之称，位于山东省中部，系淄博市辖区之一，总面积263平方公里，人口32万，现辖4镇、4个街道办事处，1个省级经济开发区，230个行政村居，是一座历史悠久而又充满活力的现代化城市。 周村区位优势明显，交通便利，东距青岛口岸300公里，西距济南国际机场50余公里，胶济铁路、济青高速公路、309国道、滨博高速公路纵横区内，形成了四通八达的交通网络。 2、工业、经济 周村工业已初步形成纺织丝绸、化工、新型建材、冶金机械、轻工家具、电子电器六大支柱产业，现有各类工业企业4300余家，其中规模以上工业企业474家。拥有“兰雁”牛仔布、“凤阳”床垫两个中国名牌，“多星”电器等一批名牌产品和周村烧饼、王村醋等一批传统名优产品。 2009年，完成地区生产总值210.7亿元，比上年增长13.6%；三次产业比例调整为3.3∶52.5∶44.2；地方财政收入7.53亿元，增长10.02%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到17564元、8550元，分别增长8.27%、8.50%。 3、文化 周村人文资源丰富，文化底蕴深厚，世界著名短篇小说之王蒲松创作的《聊斋志异》，就是在周村教书时创作的，民间扮玩的代表项目“周村芯子”已申报省级非物质文化遗产。曾在中央电视台热播的电视连续剧《大染坊》演绎的故事就发生在周村，又一部反映周村商业发展史的电视连续剧《旱码头》即将开拍。 4、城区发展方向 5、城市定位 百年旱码头映衬下的—— 第二部分：项目本体分析 1、地块区位 本项目位于周村区青年路与丝绸路交汇处东，周边配套成熟，商业氛围浓厚，处于城市中心5分钟生活圈内。 地块现状 项目现以拆迁，地势平坦，围挡墙体，及售楼处已经建成，广告包装即将安装。 周边配套 地块综合分析 第三部分：市场竞争分析 宏观市场分析 2009年淄博市各区县完成主要统计指标情况 项目 区县 完成投资 施工面积 新开工面积 竣工面积 预售面积 住宅预售均价 亿元 同比% 万㎡ 同比% 万㎡ 同比% 万㎡ 同比% 万㎡ 同比% 元/㎡ 同比% 中心城区 50.15 36.09 690.92 3.09 192.70 78.43 275.58 62.35 137.82 35.73 3156 19.27 淄川区 8.05 35.98 98.25 16.30 33.36 -12.12 33.15 69.31 18.17 28.50 2373 9.35 博山区 4.38 23.73 91.65 11.13 20.15 53.35 46.08 319.67 16.10 82.54 2106 7.50 周村区 9.17 129.82 122.65 51.91 60.93 116.14 30.77 61.86 20.16 164.57 2717 14.88 临淄区 10.33 -21.21 170.80 -8.41 34.36 -31.92 92.30 83.94 30.32 14.59 2801 8.57 2009、2010年是周村房地产市场蓬勃发展的时期，各地产项目均出现量价齐高的情况，刚性需求在周村存在较大的空间。2009年周村区完成投资9.17亿元，施工面积122.65万㎡、同比增长51.91%，新开工面积60.93万㎡、同比增长116.14%，竣工面积30.77万㎡、同比增加61.86%，预售面积20.16万㎡、同比增长164.07%，住宅预售均价2717元/㎡,同比增长14.88%。 周村市场在售产品分布 在售产品扫描 案名 占地面积 建筑面积 均价 产品形态 轻纺科技城 236亩 30万㎡ 7200 综合大楼/营业房 御景国际 8公顷 20万㎡ 3300 小高层 世纪康城 26万平米 \ 2800 多层、小高层 嘉源盛景 3.2公顷 4万㎡ 2750 多层 万佳谊 1.9公顷 2.06万㎡ 3500 多层 领世郡 / 18.3万㎡ 未出 多层、小高层 凯旋城 23.59公顷 26.59万㎡ 2650 多层、小高层 城 市 明 珠 1.8万㎡ 3.1万㎡ 3000 多层 周村在售楼盘总结 开发量：周村近期开发量明显增多，市场出现疲软； 规模化：大规模的社区开发