开拓中国房地产金融市场地研究.pdf

1 引言 1．1研究的目的与意义 在市场经济条件下，金融业和房地产业在国民经济中都具有重要 的地位和作用。二者相互依存，共同发展。房地产业的发展需要金融 业给予资金上的支持和服务，没有金融业的支持，房地产业的发展将 会受到巨大的制约；房地产业的发展与繁荣也为金融业的发展提供了 广阔的空间和舞台。而同时由于房地产市场存在投机性，金融机构如 果介入房地产市场不当也会引起房地产市场震荡并可能导致自身的危 机。 我国的房地产是集房地产开发、经营管理和维修服务为一体的综 合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。本文从健全完善我 国房地产金融市场的立足点出发，探讨推进房地产业发展的途径，这 不仅是提高城乡人民生活水平的迫切需要，也是拉动消费需求，扩大 投资需求的重要举措，以致力于扩大内需，加速国民经济的全面发展。 1．1．1房地产市场的发展离不开金融业的资金支持与高效服务 房地产商品除具有普通商品的特点之外，还有几个明显的特点： 一是单位价值高，购买者很难形成一次性支付能力；二是投资量大， 生产周期长，开发企业很难单靠自身的资金支付长期的生产垫付资金； 三是涉及面广，其价格变化及供求状况直接影响到社会平均成本，特 别是住宅更是直接和每一个城镇居民相关，因此保持房地产的平稳发 展是一国政府宏观调控的重要目标，从市场发达国家的经验教训来看， 房地产市场和金融市场的宏观调控也往往是联系在一起的。房地产商 品在其运动过程中的每一个环节：生产、流通、消费等都离不开余融 业的资金支持。目前中国房地产市场的一个突出问题就是有效需求不 足，房屋空置量大，近几年来，我国商品房面积呈递增之势，我国商 品房空置面积已由1994年底的3289万平方米增加至1998年底的8020 万平方米，(见表1．1)。 表11 我国近几年商品房空置情况① 》≮ 1994年底1995年底1996年底1997年底1998年底 商品房累计空置 3289 5031 6203 7135 8020 面积(万乎方米) 比J+年增蚝(％) 5299 23．30 1502 12．40 如何运用金融手段提高有效需求已成为房地产业发展的一个重要 问题。 I．1．2房地产市场的发展影响并带动金融业的发展 由于土地的不可摧毁性，房屋的固定性，在一般情况下房产不会 消失，债务人不易逃逸，故此对房地产贷款大多采用以房地产作抵押 品发放抵押贷款，贷款无法如期收回时，可以通过各种方式处置抵押 的房地产，大大缩小了对房地产的风险投资。只需控制好抵押品的流 传与保险、贷款成数，以及金融机构本身的流动性问题，房地产金融 业务的风险是较小的。 房地产市场的发展将使金融机构获得更多的资金来源。这一方面 是房地产开发企业大笔资金的流入、流出会在时空上出现暂时的沉淀， 同时扩展了银行的资产业务与中间业务。另一方面由于住房的商品化， 消费者为了获得住宅就必须长期储蓄，尽管其存入时是零星的，分散 …～一 的，但其总量是庞大的而且持续稳定的。 抵押贷款业务的开展促进了保险业的发展，抵押贷款的证券化将 直接促进资本市场的发展。 1．1．3开拓房地产金融市场是推进中国住房制度改革的重要环节 长期以来中国城镇实行低租金、高补贴、福利型的住房制度和国 家统一划拨无偿无限期使用的土地制度。房地产的开发与消费和金融 业没有多大关系，导致了房地产业长期处于萎缩性的再生产中，原有 ①《中国经济年鉴》，1995——1998年，中嗣经济年鉴出版社． 2 体制下不能从经济机制上制约不合理的住房需求，也不能促使房地产 资金形成良性循环。尽管建国以来政府在住房建设及维修方面进行了 大量投资，居民的居住水平提高却不快，1996年底中国人居住面积仅 7．7平方米，人均住房面积在4平方米以下的城镇住房困难户320力‘户。 因此改变原有的住房消费分配体制和住房投融资机制，实行住房商品 化势在必行。新的投融资机制必须一方面能够广开住房建设融资渠道， 减轻政府的财政负担，动员社会各方资金力量大力发展住宅建