思源镇江招商·北固湾营销策划方案.ppt

70万方，镇江首席滨江花园国际生活区 产品 招商 区位 规模 品质 会所 物业 内景 环境 配套 镇江高端地产形象标杆 高品质的保障 传统与国际的完美融合 招商品牌 中心城区首席滨江生活区 现有完善的生活配套以及未来项目的高端商业配套 北固山、滨江风光带的良好生态景观 政府大力推动滨江生活区发展 产品体验 景观示范 会所功能体验 样板房 软性服务 北固湾的价值支撑体系 营销篇 5 打造全市标杆，树立招商地产品牌。 树立项目高端圈层定位，营造奢侈化、品牌化、国际化的大盘形象。 实现项目量价关系的和谐统一，相辅相承。 营销目标 营销推广范围 精耕镇江，辐射长三角，影响全国 形象面 四维一体 整合营销 传播体系 产品面 活动面 客户面 贯穿全程的是全面的执行力：内外联动、紧密协作 营销策略实施面 如何树立招商北固湾——镇江第一生活制高点？ 事件营销 招商品牌落地，项目整体形象树立 由一系列的事件引起市场关注； 方式：大型PR活动； 体验营销 通过项目实景营造，让客户直接观摩、聆听、尝试等方式，展示本案产品品质及服务优势 渠道营销 高端大盘物业，采用点、面结合的营销手段。 精准化营销 方式：内外场结合 客户营销 四大营销手法 充分挖掘区域客户资源； 拓展新的客户市场 方式：招商品牌体验馆； 营销策略实施核心点：口碑（概念）营销、体验营销 营销策略实施 招商生活馆的建立：品质、品牌、品位 层层渗入：品牌导入----制造人气----口碑传播招商地产品牌在镇江全市的认知度、影响力不够深入，因此需要加大营销力度和费用的投入，在项目推广前先行启动。 树立全市标杆，提神项目高溢价；通过品牌影响力，利于目标客源的积累和潜在客源的拓延； 明星代言、获得建筑大奖、概念营销，事件营销 + 现场体验、 大型PR活动、激赏、分享 意义 策略 方式 营销策略实施 营销策略实施 聘请知名影视明星树立项目整体大盘形象，打造镇江唯一 参与国际性建筑大奖，提升镇江地产美誉度 让镇江人体验前所未有的营销理念，引发镇江人心中的镇江情节，实情感的共鸣， 成就镇江高端客群心目中的房产领袖 刘嘉玲 重庆海客瀛洲 中国绿色建筑之星 招商品牌历史展示 招商所开发楼盘展示 招商镇江品牌展示馆 提升招商在镇江市场 的品牌认知度 品牌—品质—价值提升 实景样板段展示 样板房展示 工学馆的展示 提升北固湾醒目产品品质的市场认可度 北固湾生 活 馆 体验式营销 营销策略实施 营销策略实施 招商品牌历史展示 开发精品楼盘展示 北固湾项目展示 北固湾现代国际化生活方式展示 北固湾不仅仅是镇江最顶级的项目，还是镇江最顶级的生活 招商之路 设计原则： 企业文化：体现招商公司品质地产先行者、推动低碳理念 ，引领绿色建筑的品牌理念和经营理念 企业发展：央企实力，专注地产27年 楼盘展示：招商进入地产界后的精品项目展示，突出招商的奋斗精神与业主的认可 奖项展示：招商地产所做贡献和奖项的展示，体现公司实力 招商品牌展示馆 销售 道具 售楼处展示 精品楼书及招商品质之路（较高调性）整盘模型+建筑单体（注重精致和细节）VCR（表现品牌发展、产品力和居住氛围） 售楼处 外围引导设施外围环境设施和服务设施面积较大、功能齐全且布局清晰装修风格与产品达调，装修标准与品质统一 多媒体播放设备建材展示发展商奖项展示 装修要点： 风格：与整体建筑、园林的风格和元素相统一；品质：注重材质、工艺和细节。让客户认可售楼处的档次和品质，进一步坚定对本案产品力的信心；软装：与整体风格达调，与整体品质匹配；功能：保证齐全的功能和清晰的分区； 招商生活馆 实景样板段展示 样板房展示 工学馆展示 招商生活馆 综合开发商需求，结合市场特征与基地条件，项目发展方向为： “双核” 开发原则 速度核：市场主流产品，快速回款，确保项目开发周期。 利润核：市场高端产品，利润最大化，提升品牌价值。 市场现状 城市购买力不足，各项目年去化量偏低。 市区中高端项目价格较低 项目影响范围较小，客群相对单一。 70万㎡大盘，年去化量较大。 打造镇江标杆项目，领袖居所，价格预期较高。 精耕镇江，辐射长三角，影响全国。 问题一：目标去化量得不到现有市场支撑 问题二：项目售价超出常规市场预期。 本案开发目标 寻找新的市场需求 现有市场购买力的充分挖掘 如何达到上述目标？ 影响力！！！ 历史文化名城镇江，至今已有2500多年的历史。东汉末年，孙权从苏州迁到镇江建都，定名京城，不久又西迁南京，镇江改称京口。千百年来，历代名流大家纷至沓来，放歌题咏，挥毫泼墨，李白、白居易、苏轼、陆游、文天祥等人都留下了瑰丽的诗文。更有《白蛇传》－“水漫金山”、《三国演义》－“甘露