星狮地产海南海棠湾项目整体定位和发展战略.ppt

星狮地产海棠湾项目整体定位和发展战略 （初稿） 本项目开发过程中以生态保护、片区贡献为规划前提，保证三方共赢，实现项目可持续发展 充分考虑环保因素，建设“资源节约型、环境友好型”旅游度假社区 作为海棠湾首个启动项目，高品质成功开发将带动片区的发展和片区价值的提升 在本项目开发过程中将实现政府、开发商、当地群众三方共赢的局面 我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的十个国际案例 指导型案例： 香港愉景湾、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亚龙湾、佛罗里达州亚美尼亚海岛庄园、Homestead、Bintan 印尼 美国佛罗里达州Orange Lake度假村 美国明尼苏达州海鸥湖Cragun‘s 会议中心度假村 案例启示1：对于度假区的开发来说，根据其资源占有条件远景拉动模式是最关键的因素，而市场竞争是第二层面的因素 规划原则模型 案例启示2：类比案例的成功关键因素KPI 站在国际度假区的高度， 通过地块资源和市场、消费者分析得出本项目差异化竞争的 发展战略： 国内、国际案例揭示的水资源度假区整体空间布局的总体布局基本原则 本地块从海景、沙滩、高尔夫景观、滨海淡水内河、原生态椰林等方面与其他区域的自然资源比较，具有巨大的设计规划空间 国际案例给我们的启示跟项目本身的相关性 与其他较成熟区域较近的优势地块率先启动，保持城市的延续性；体验点同步建设，物业类型多样，形成相对独立的休闲度假村 我们对方案的建议 椰子洲岛岛屿的物业规划布局初步建议－以P3为整体布局核心， 7个岛屿形成各自相对独立的主题组团；物业以大独栋和小独栋为主，凸现稀缺资源的尊贵感 基于国内外案例和本项目的实际状况研究，项目分阶段开发片区划定的三大原则 Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏 本项目的开发目标和项目约束条件决定了我们的开发模式应以价值导向型为主导 并且，根据RESORT开发的实质，项目在不同开发周期里必须吻合消费者游憩娱乐设施－土地价值－不动产的销售和持有之间的内在逻辑关系规律 I期（启动区）：特色酒店和游憩设施先期启动建设时间：2007-2009年 II期：销售物业主要建设期建设时间：2010-2011年 III期：半岛度假区开始启动建设时间：2012-2013年 IV期：半岛生活的延续，项目成熟稳定发展建设时间：2013-2014年 本项目与海棠湾南区、亚龙湾二期开发时序上的差异化竞争——保证整体价值的持续增加至最大化 项目整体定位符合片区远景规划； 不同产品具备不同价值定位：包含现金流产品、形象标竿产品、价值最大化产品； 不同阶段、不同地块段形成其独特价值亮点延续保证。 3 1 入口 2 1 2 公园 大独栋，占有一线海景稀缺资源，实现顶级资源价值 二线海景、背靠高尔夫用地，3～5层公寓，较高楼层可观看内海和外海 一线海景区：启动区的核心价值区，Hotel Resort 特色、顶级、主题酒店拉动，码头游艇、餐饮、会议、娱乐区域 具有公园和海的双重资源，建议布置烧烤区等娱乐设施、餐饮、 双拼和4联排的组合，占据一线内海资源和二线外海资源，具有较高价值 内河椰林区，入口处水资源较差，但作为重要展示区，考虑入口广场和商业街 3 P1 P2 P3 D1 D2 D3 D4 D7 D6 D5 D8 D9 D10 D11 D12 小岛度假区D1~D7，及公共中心P3组成，原生椰林，内海及海景，作为独栋及TH度假区 片区功能 D1，企业会所、商务会议主题岛屿 D2，D3，D4、D5、D6、D7沿岛边沿布置大、小独栋，内圈布置双拼，各岛中心改为水域，提升内圈的资源品质 物业布置建议 海景、内海、岛主、原生态椰林 核心点 原交通从P1-D7-P3 破坏了D7区私有性 建议：P1-D1-P3再向各区发散 保证各小岛的私有性 将资源较差的P3区改为7个岛屿岛公共体验中心及交通中心 片区交通 “半岛度假区”规划建议 开发第二阶段，我们对方案的建议-7个主题私家岛屿，与核心体验区 1 内湖、泳池，使7个岛屿地块价值升至极度，凸现尊贵和独家占有 小独栋、双拼，占据一线内海资源和二线外海资源，具有较高价值 大独栋，占有一线海景稀缺资源，实现顶级资源价值 二线海景、背靠高尔夫用地，3～5层公寓，较高楼层可观看内海和外海 改为7个主题岛屿的公共体验核心中枢，是椰洲岛娱乐、餐饮、休闲社交的核心价值区 P3 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 项目分期开发考虑 阶段开发的片区构成应充分考虑市场成熟度（终端消费市场与投资市场）与错位竞争的需求，同时兼顾投资商信心与项目形象的建立（兼顾短期目标与长期目标）； 优先考虑对外交通相对便利且相对完整的片区