天津滨海新区住宅房地产市场趋势的研究.doc

天津师范大学城市与环境科学学院 硕士生毕业论文开题报告 题目: 天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究 ——以塘沽区为例 作者: 王美桓(人文地理学专 导师: 段岩燕副教授 提交日期: 2010年月日 1.2.2研究内容 本文共分为六个部分。 第一章 为背景研究和思路方法部分，重点在于分析和阐述研究背景和研究意义，以及本文的研究思路、主要内容和研究方法。 第二章 滨海新区的概况，主要介绍一下滨海新区在天津的位置与优越的市场发展条件。另，本章还介绍了塘沽区在滨海新区中的地位。 第三章 滨海新区的塘沽区住宅房地产市场发展阶段分析，本章主要采取定量与定性分析、系统分析等方法对房地产市场的发展阶段进行理论阐释与解析。本章是整个论文的核心部分，运用模糊模型识别理论对塘沽区住宅房地产市场进行定量分析，从而得出目前塘沽区住宅房地产市场的发展阶段，从而进行更进一步的理论分析。由塘沽区的发展阶段结论出发推断并分析滨海新区住宅房地产市场的发展阶段。 1.3 研究方法 1.3.1静态和动态分析结合的方法 静态分析是指考察研究对象在某一时间点上的现象和本质问题，本文在实证分析过程中同时还运用了定量分析和统计分析的研究方法。用于分析比较处于不同发展阶段的研究对象在同一时间点上，或研究某一对象在同一时刻内部结构的数量指标时，常被称为横截面分析。动态分析是指研究某一研究对象随着时间的推移所显示出的种种发展、演化的规律。在统计分析中，称之为时间序列分析。房地产市场本身是非均衡的、变化的、运动的。一则，房地产市场是相对活跃的;二则，影响房地产市场变化的因素是多方面的。因此，动态分析对于分析和研究房地产市场的问题非常重要。但是，也正因为影响房地产市场变化的因素较多，因此，必须采取静态分析的方法作为补充。离开了静态分析，动态分析是不可能完善的。动态分析与静态分析又是互为前提、互为补充的。它们的主要区别在于动态分析加进了时间因素的作用，就是在一定的条件下从由前到后的过程中，将所有的因素都作为可变的量来考察房地产市场的演变和发展。静态分析，就是把一定时间的技术、制度条件作为一个不变的因素，来考察有关房地产市场的相关问题。本文在动态与静态分析的基础上采取模糊模式识别理论 1.3.2系统分析方法 一个系统本质上是一组或一群相互联系、相互依存的事物，形成一个复合的单元。这些事物可能是物、生物或者是理论，所有系统都与其周边环境相互作用并且受这种环境的影响。系统理论基础在物理科学和生物科学领域中被广泛地应用并产生可观的效果。人们在实践中发现，系统理论也可以应用于市场发展研究。市场经济条件下，一个企业经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放系统，由房地产企业组成的房地产市场，其运行更加体现系统性。对房地产市场的发展，必须考虑到外部环境多种变化，如宏观经济形势对房地产业的影响、房地产市场(包括一、二、三级市场)变化、国家和政府法律和法规等影响。房地产市场的调控，应考虑整个环境因素的动态变化，进行综合分析，作出科学决策，以获得预期的效果。 1.3.3模糊模式识别理论 房地产市场的波动性要求研究者合理分析及预测房地产市场所处的阶段，以便引导并帮助市场参与者做出合理的判断和决策。模糊模式识别是模糊数学应用的领域之一，以现实中模糊现象的普遍存在为依据，将客观标准的模糊性与人类认知行为的模糊性结合起来，更加真实地反映研究对象的状态；同时从整个系统出发，科学地确定各个对象对应指标的权重，最终使研究结果能够帮助决策者做出理性选择。本文以该理论为基础,利用近几年的相关统计数据，分析了塘沽区市场的发展状况。 1.4 研究的重点与难点 1.4.1 研究重点 滨海新区塘沽区住宅房地产市场发展指标界定研究。指标的选区和界定，是研究结论正确的基础和保障，是问题是否成功解决的关键所在。本文在前人研究的基础上,利用其研究成果来判别滨海新区房地产市场的发展状况。判别房地产市场发展阶段的指标可分别归为供给类、需求类、金融类和心理类等，根据对指标数据的整合，并与房地产市场发展程度等级指标值进行对比分析，从而确定出塘沽区发展的等级阶段，进而分析其市场发展趋势与发展对策。 1.4.2 研究难点 本文研究的难点在于2009年底塘沽区、汉沽区、大港区撤销，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。 房地产市场是土地、劳动力和资本要素的高度集合体，与经济发展和社会发展的关系非常密切。房地产市场的发展见证了我国社会主义市场经济体制建立和完善的过程，也成为各级政府和市场主体共同关注的焦点。研究我国房地产市场的发展阶段具有重要的经济和社会意义。专门判别房地产市场发展阶段的方法并不多。已