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第五章 房地产投资风险分析 第一节 房地产投资风险及其种类 一、含义 是指房地产投资活动中因素的不确定引发结果的不确定，导致投资的实际效益与期望收益的偏离程度及其量值。 二、种类 1、经营风险---是指因经营上的失误造成的实际经营结果偏离于期望值的可能性。 2、财务风险 其一、房地产购买者不能按约按期支付购房款 其二、投资者动用财务杠杆带来的风险 3、购买力风险 由于通胀的发生而导致投资者实际收益降低的风险 4、流动性和变现性风险 5、利率风险 随着市场利率的变动而产生的风险—利率变动---销售市场、建造成本及对房地产价值判断 6、商业风险 是指一个特定房地产项目不能成功运转的可能性 7、市场供求关系的变化所引起的风险 8、社会风险 9、自然风险 三、房地产投资风险的控制原则 投资于风险较小的房地产项目 通过多项目的投资组合乃至多种经营控制风险 投资类型、投资地域、投资时间组合 通过加强资产管理来控制风险 通过合理改变经营形式转移风险 通过市场分析优化投资决策来控制风险 第二节房地产投资风险管理 一、含义 是对房地产投资活动中潜在的意外损失进行识别、衡量、处理和防范 二、程序 1、风险的识别 2、风险的衡量 3、风险管理的对策 4、风险管理的实施 三、房地产投资风险的处理 1、风险自留 房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失 （1）承担风险 适用范围 用其它方法处理成本大于自我承担风险的代价； 有些风险虽会带来经济损失，但由于损失规模较小，对房地产经营者影响不大 不可转移出去的风险 风险管理人员由于缺乏风险的技术知识，或疏忽处理而造成的风险损失 （2）自保风险 预先提取基金以弥补风险所致损失的积极性自我承担 用于处理那些损失较大的房地产风险 2、风险转移 指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担 如参加保险、租赁、套头交易、契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给其它人 3、风险组合 4、风险的预防 风险预防是指事先采取相应的措施，阻止房地产风险损失的发生。 防止危险因素的产生 减少已经存在的危险因素，并对之进行监控 对风险因素进行时间和空间上的隔离 加强投资方保护能力 稳定、修复和更新受损对象 风险预防的评价： 5、风险的回避 三、房地产投资风险的防范策略 保险策略 投资分散策略 融资策略 联合策略 三、常见房地产投资风险的防范 （一）房地产投资商业风险 1、房地产投资商业风险的影响因素 房地产类型 房地产管理水平 房地产市场变化 经济景气 房地产政策 政治风波 2、降低房地产投资商业风险的策略 进行房地产类型组合投资 选择擅长经营的房地产项目 规模投资，限制竞争 在经济上升期投资 选择短平快房地产项目投资 预期投资后的维持管理费用 （二）房地产投资金融风险分析 1、房地产投资金融风险的影响因素 金融政策的调整 取消抵押品赎回权的威胁 银行催还贷款的要求 2、降低房地产投资金融风险的对策 充分把握国家金融政策 预期银行贷款利率的变化 重视被拍卖的威胁 加强项目的经营管理 （三）房地产投资购买力风险 重视通胀对投资收益的影响 选择好的地段进行房地产投资 利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位 （四）房地产投资变现风险分析 1、房地产投资变现风险的影响因素 房地价值量的大小 房地产的建设程度 房地产地段好坏 房地产的市场行情 房地产净现金流量 2、降低房地产投资变现风险的策略 ’ 把握好搭配投资比例 选择容易分割出售的房地产进行投资 不做资金缺口的房地产投资 选好房地产投资地段 保证有能力持有房地产足够时间 操纵房地产现金流量 （五）房地产投资不可抗力风险分析 1、不可抗力风险的影响因素 房地产所在的地理位置 房地产本身特性 保险事业发展水平 抗灾自救能力 房地产管理水平 2、降低房地产投资不可抗力风险的策略 加强管理，以预防为主 积极投保 选择不可抗力发生可能性小的地方投资 （五）房地产投资主观风险分析 1、房地产投资主观风险的影响因素 房地产投资商在知识、能力、品德等方面的弱性 2、主观风险的防范与控制措施 从用人制度的完善中出发，建立科学的体制 设立预警系统 建立防范系统 高透明度的机制 第三章、房地产置业投资项目分析 第一节、房地产置业投资简述 一、房地产置业投资的种类 1、含义： 是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动 2、种类： 以盈利为目的的房地产买卖投资 用于自己消费的置业投资 用于