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1、? 房地产投资环境 房地产投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。 七要素分析： 3、投资环境分析方法 （1）?????? 冷热分析法 （2）?????? 等级尺度法 （3）?????? 道氏评估法 （4）????? 综合评分法: Fj = ∑ ( Wi * fi ) （5）?????? 定性分析法 经济发展与房地产发展关系表 房地产业与宏观经济增长率的相互关系 房地产带动作用 我国GDP增长与房地产投资增长比较 我国固定资产投资占GDP: 40% 远大于东南亚金融危机时比例 房地产占固定资产投资额比： 全国：20％ 上海： 33％ 北京：55％ 国际: 15％ 投资过速 上海基本经济数据 2002GDP：5408亿 2002人均GDP：5000美元/人 2002人均收入：13250元/人 2002房地产增加值：6.9％ 上海房地产投资额： 720亿 其中：住宅 77％ 占固定资产投资额比：33％ 人均居住面积比较表 上海地价指数（第一季度） 房地产价格历年升幅表 2003年2月国房景气指数 土地供应政策分析 （1）97年：土地储备 （2）2002年5月国土资源部颁布的《实行招标拍卖挂牌出让土地使用权的规定》（11号文。7月1日实施）； （3）六部委8月26日颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见强调：制定土地供应计划； （4）2003.2.18国土资源部发布 第45号令《清理各类园区用地加强土地供应调控》：停止别墅类用地土地供应、园区严控等。 ??? 上海市相应举动：停批容积率在0.3以下的住宅用地，容积率在0.3以上的低密度住宅用地严格按照土地供应计划控制执行 国土资源部发布 第45号令《清理各类园区用地加强土地供应调控》 2003.2.18 清理违规设置的各类园区。违反土地规划设立的园区必须撤销； 严禁违法下放土地审批权。统一招拍供应，严禁以科技、教育名义开发商品房； 严禁个人和单位利用集体土地开发商品房； 严格控制土地供应总量，特别是住宅和办公楼的供应量。停止别墅类用地供应； 国土部门要加强土地统一规划、统一征用转用、统一供应的管理，健全土地交易各项政策； 国土部门加大出让后监管力度，防止圈地冲击市场。 国发【2003】18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 房地产市场存在问题：投资、结构、行为、体系 房地产健康发展意义重大 房地产发展指导思想：满足不同收入家庭需求 完善房屋供应政策和结构 改革住房制度健全市场体系 发展住房信贷、强化管理服务 改进规划管理，调控土地供应 加强市场监管，整顿市场秩序 金 融 政 策 共抽查房地产贷款20901笔，违规贷款比9.8% 金额1468亿元， 金额24.9% 全国违规总额4500亿元(18357×1/4) ： 2002年底，商业银行房地产开发贷款余额达到6616亿元，个人住房贷款余额达到8253亿元，。 截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。 个贷余额占贷款总额： 我国：1％（2001年） 8.9％（2003年4月） 英国：56％ 美国：54％ 日本：33％ 香港：31％ 1. 央行121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》 ： （1）自有资金应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用； （2）商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款； （3）对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年； （4）承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 （5）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款； （6）个人商业用房贷款：竣工验收的房屋且比不得超过60%，期限10年， （7）购买第二套以上(含第二套)住房：应适当提高首付款比例， 贷款利率而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 资金、土地、市场是房地产的根本， 房地产融资渠道（显形） 央行2001年6月发布： 《关于规范住房金融业务的通知》(195号文) 自有资金