第章房地产估价程序.ppt

第12章 房地产估价程序 第12章房地产估价程序 获取估价业务 受理估价委托 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价结果 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告 估价资料存档 第12章 房地产估价程序 狭义的房地产估价流程注重估价工作本身，它是开始于获取估价业务，结束于出具估价报告。 广义的房地产估价流程是在狭义的房地产估价程序的基础上，加上了受理估价委托之前的获取估价业务和出具估价报告之后的估价资料的归档。 12.1获取估价业务 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源归纳起来主要有下面3类： 被动接受 被动接受就是坐等估价需求者找上门来征求估价服务 主动争取 主动争取使出门去力争估价需求者提供估价服务。 自有自估 自有自估是对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。 12.1获取估价业务 不应承接估价业务的情形： 超出本机构业务范围 与自己有利害关系或利益冲突 自己专业能力难以胜任 估价业务有较大风险 12.2 受理估价委托 明确估价的基本事项 估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及价值类型等方面 。 签订估价委托书或估价委托合同 12.3 拟定估价作业方案 拟采用的估价技术路线和估价方法 拟调查搜集的资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力和经费 拟定作业步骤和作业进度 收集估价所需材料 12.4搜集估价所需资料 估价所需资料包括四个方面 搜集的实例资料种类取决于拟采用的估价方法 搜集资料的主要来源渠道 12.5实地查勘估价对象 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 需要说明的是，房地产的用途可以分为四大类：商业、办公、居住和工业，估价对象的用途不同，实地踏勘时的侧重点就不同。 12.6 选定估价方法测算 对材料进行分析 选定估价方法 12.7 确定估价结果 对不同估价方法估算出的结果应做下列检查： （1）计算过程是否有误 （2）基础数据是否准确 （3）参数选择是否合理 （4）是否符合估价原则 （5）公式选用是否恰当 （6）选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的 在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。求出一个综合结果可选用下列数学方法： （1）求简单算术平均数； （2）求加权算术平均数； （3）以一种估价方法计算出的结果为主，其他估价方法计算出的结 果只供参考。 12.8 撰写估价报告 估价报告书的形式 估价报告书有叙述式和表格式。 估价报告书的组成 （1）封面（2）目录（3）致委托方函（4）估价师声明（5）估价的假设和限制条件（6）估价结果报告（7）估价技术报告（8）附件 估价报告应记载的事项 在估价报告书中至少要记载下列事项：（1）估价项目名称； （2）委托方名称或姓名和住所；（3）估价方（房地产估价机构）名称和住所；（4）估价对象； （5）估价目的； （6）估价时点；（7）价值定义； （8）估价依据； （9）估价原则； （10）估价技术路线、方法和测算过程； （11）估价结果及其确定的理由； （12）估价作业日期； （13）估价报告应用的有效期； （14）估价人员； （15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章； （16）估价的假设和限制条件；（17）附件。 12.9审核估价报告 为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深的估价人员按照合格估价报告要求，对撰写的估价报告，进行全面审核，并确认估价结果的合理性。 对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂前进行的质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。对于经审核认为不合格的估价报告，要作修改或者重新撰写。只有经审核合格后的估价报告，才能够出具给委托人。 在估价报告审核中，要做好审核记录。完成审核后，审核人员应在审核记录上签名，并注明审核日期。 12.10 交付估价报告 价报告经审核合格后，由负责该估价项目的专职这册房地产估价师签名，盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价人员及时交付给委托人。估价人员在交付估价报告时，可就估价报告中的某些问题作口头说明或解释，至此完成了对委托人的估价服务。 12.11 估价资料的归档 完成并出具