第九章抵押贷款市场.ppt

Securitization 债务资产证券化 Chapter 9 Mortgage Markets Chapter Outline 按揭（不动产抵押）贷款及其特点 机构投资者与按揭贷款市场 按揭贷款的价值评估 Mortgage-backed securities 次贷（Subprime)危机的形成与影响 一、按揭贷款及其特点 Background on Mortgages 按揭（mortgage）是发放给个人或企业用于购买房屋、土地和其他实物资产的贷款总称。 首付（down payment）和所购资产应付额之间的差值 主要是储蓄机构和按揭贷款公司（mortgage companies）作为发起人（originator）发放按揭贷款 接受按揭申请并评估申请人的信用记录 按揭合同约定按揭贷款利率、期限和抵押物（collateral） 发起人赚取按揭利率与资金筹集利率之间的息差 按融资财产划分的抵押债务类型 Mortgage Loans Outstanding 联邦住房管理局（FHA）保险 FHA是美国1934年大萧条时期产物，其初衷是为了稳定住房业，而长期策略是向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全额担保。已为2400万个家庭提供了贷款保险，同时为许多住宅工程贷款提供了保险。 凡FHA保险的抵押贷款，由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任。 FHA利用收取的保险费建立三种保险基金，分别是共同抵押保险基金、一般保险基金和特别风险保险基金，分别为不同种类的住房抵押贷款提供保险。当FHA担保的抵押贷款出现坏账时，FHA利用保险基金给予赔偿。 退伍军人管理局（VA）保险 Veterans Administration, VA 符合条件的退伍军人购买住宅，可以得到VA提供的部分抵押担保。服役情况不同，担保额也不一样，一般在抵押贷款总额的25%至50%之间 传统抵押 常规（Conventional）按揭贷款由商业保险公司提供担保 传统抵押（conventional mortgage）：有工资或有足够收入证明人士，假如房屋贷款首期为购买价的25%或以上 无联邦保险，但有私人担保 传统按揭贷款：均额偿付、固定利率 分期付款（Amortized） 保险费由借款人支付，计入抵押贷款当中 按揭贷款合同 特点 按揭贷款是否带有联邦担保 按揭贷款总额 按揭贷款利率是不变利率还是可调整利率 按揭贷款利率水平 到期期限（maturity） Other special provisions Discount points (1 point=1% of the loan amount),即发起人(originator)的发起费用 二、住房抵押贷款的类型 抵押贷款付款模式的发展 早期的抵押贷款模式 1、首付高，50%以上 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值 1.分期偿还固定本金式抵押贷款CAM 不等额还款方式 　分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是按年还款。 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan) Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest. CAM的计算 设贷款额为P,利率为i,分N期偿还 CAM的特点 付款额逐期递减 Example A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. 12%：表示每月还款一次的年名义利率，故每个月的实际利率为12%/12=1% Solution 逐期递减金额 2.充分摊销.等额还款CPM MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数 CPM的特点 摊销额（每期偿还本金数）逐期递增 CPM的特点 贷款余额加速递减 Example . Sol