第八九章房地产抵押租赁法律制度.ppt

第八章 房地产抵押法律制度 一、抵押房地产 （一）可以抵押的房地产 1、《担保法》： （1）抵押人所有的房屋和地上定着物； （2）抵押人有权处分的国有土地使用权、房屋和地上定着物； （3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权。 2、《城市房地产管理法》： （1）房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权； （2）出让土地使用权。 注意： （1）房地不得分别抵押 （2）抵押合同生效与抵押权取得的时间 （二）不得抵押的房地产 1、土地所有权； 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； 3、以公益为目的的事业单位、社会团体等的公益设施房地产； 4、依法被限制处分的房地产（权属不明或者有争议以及依法被查封、扣押、监管的房地产）； 5、列入文物保护和有重要纪念意义的建筑物； 6、已依法公告列入征收范围的房地产； 7、依法认定为违法、违章的建筑物； 8、非房屋合法所有权人或非经营管理权人不得设定抵押； 9、共有房地产，抵押人事先未征得共有人的书面同意的不得抵押； 三、房地产抵押的效力 （一）抵押标的物范围： 抵押房地产及其从物、从权利、附合物、孳息、代位物等。 （二）抵押不破租赁（先租后抵）: 优先购买权、租赁关系存续 四、按揭担保形式 抵押（抵押登记备案）＋保证（连带保证） 购房人以所购住房作为抵押物设定抵押，在取得所购房地产产权证以前，进行抵押合同登记备案；同时，房地产开发商承担连带保证责任。 1、银行与房地产开发商签订《办理个人住房贷款业务合作协议》：提供不超过总房价70％（部分银行为60％，二套房为40％）、期限不超过30年（二套房不超过20年）的住房贷款。 2、借款人向银行申请贷款，并同意以所购房产作为贷款抵押担保。 3、就住房贷款，银行与借款人签订《抵押合同》，与房产开发商签订《保证合同》。 4、抵押合同登记备案。 5、借款人取得房产证后，进行正式的抵押登记（他项权）。 第九章 房屋租赁法律制度 一、租赁条件 1、出租人必须是房屋所有权人或国家授权管理经营者； 2、租赁期限不得超过20年。 超过6个月的，未签订书面合同的如何处理？ 二、房屋租赁合同纠纷 （一）合同主要条款 当事人、房屋状况、用途、期限、租金、修缮责任、转租、定金、解除合同的条件、违约责任、争议解决方式等。 （二）优先购买权纠纷 租赁期间，出租人出卖租赁房屋，承租人与其他购买人在同等条件下优先购买该租赁房屋的权利。 1、优先权的条件 （1）租赁合同合法有效； （2）承租人未放弃； （3）出租人出卖租赁物房屋的要约在租赁合同有效期间，或者租赁合同生效以前但要约效力持续到租赁合同有效期间； （4）同等条件； （5）承租人必须在一定的时间内行使：15日； （6）第三人不存在善意取得情形。 2、常见问题 承租人与共有人的优先购买权冲突？ 出租人将房屋出售给近亲属，承租人是否享有优先购买权？ （三）共有房屋租赁纠纷 1、对共有物的利用法律没有明确规定。 2、对于共有房屋的租赁只要征得大多数共有人同意即可。 （1）对共有物的处分一般应征得所有共有人的同意，但在实践中极为困难。 （2）出租行为一般不会改变房屋的性质，对房屋没有太大的损害。 （四）房屋租赁与抵押权的关系 1、先租赁后设定抵押权 （1）抵押对租赁不产生影响； （2）抵押人应将出租事实告知抵押权人，否则将承担由此产生的损害赔偿责任。 2、先设定抵押权后租赁 （1）租赁关系对抵押权无对抗效力； （2）承租人的优先购买权不受影响； （3）如果租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，则不影响抵押权的实现。 （五）房屋转租纠纷 1、合法转租： （1）合法转租的条件 A．承租人与次承租人之间存在转租合同； B．承租人征得出租人同意。 （2）当事人之间的法律关系 A．承租人与次承租人：租赁关系 B．出租人与承租人：不变。 2、非法转租： （1）转租合同的效力：《合同法》第51条效力待定。 （2）出租人享有合同解除权 （六）承租人的同住人利益保护纠纷 以下情形可认定出租人侵害同住人的租赁权： （1）承租人死后，出租人未通知承租人的同住人坚持收回或者另租他人； （2）无视承租人的同住人继续租赁原房屋的请求，坚持收回或者另租他人的。 （七）解除租赁合同的纠纷 1、承租人的解除权。 房屋有瑕疵致使承租人无法使用，或利益受到重大影响，或在相当期间内不能进行使用收益，或房屋毁损致使不能实现合同目的。 但应满足以下要件：（1）承租人的使用收益受到的障碍达到严重程度； （2）出租人不于催告的期限内进行修缮。 2、出租人的解除权。包括： （1）承租人违反约定方式，或不依房屋性质进行使用收益的； （2）承租人延迟支付租金，经催告仍不支付的； （3）承租人未经同意，将租赁房屋转租的。