天津滨海新区港东新城项目可行性研究报告.ppt

* 7.2 合作方式 7.2.1 目标公司的基本情况 企业名称：天津滨海中地置业有限公司 注册地址：天津市滨海新区大港港北街与永明路交汇处 注册资本：人民币贰亿元整 设立时间：2010年2月10日 年检情况：最新的年检在报告编制时间尚未进行 资质情况：房地产开发企业资质证书编号为津建房证【2010】第S1700号，资质等级为四级，资质证有效期至2012年2月28日，尚未开始办理资质证书的年检。 股东及持股比例：中地投资（北京）有限公司（100%） * 7.2.2 合作方式 我司拟以收购目标公司股东方持有的项目公司70%股权的方式获得项目的开发权，与原股东方共同开发。 目标公司原股东方拟用保留的30%股份或其他资产为我方保底收益指标（销售净利率15%）提供担保，项目销售净利率超过15%的利润属原股东方所有。 7.2 合作方式 * 7.3 风险分析及对策 7.3.1 土地获取方式的合规性风险 风险：天津滨海大地房地产有限公司名下商业地块、汇德园、海宁园三宗土地未经过正规的招拍挂程序，是由天津市天直置业有限公司以协议出让的方式获取，后又以土地使用权增资入股到九州华隆商贸有限公司。因此该土地可能存在获取方式合规性的风险。 对策：2008年3月，大港区国土资源局和天直置业有限公司、滨海大地房地产有限公司签订三方协议作为土地开发权让渡的补充合同，相当于政府已经认可土地开发的合理性、合法性。目前项目三宗土地均已取得土地证，且汇德园部分楼座已经顺利开发完毕并办理入住，各地块开发手续完备,故此风险发生的可能性不大。 我方可以在收购合同中约定由目标公司原股东方负责土地合规性问题，并提供担保。 * 7.3 风险分析及对策 7.3.1 土地获取方式的合规性风险 以海宁园为例：土地证、三方补充合同（大港区国土资源局、天直置业、滨海大地房地产有限公司），商业地块、汇德园的土地证和补充合同已核实 * 7.3 风险分析及对策 7.3.2 未核实土地入账原始发票的涉税风险 风险：大地公司名下三宗土地的土地缴费凭证为天津市天直置业有限公司名下，未见发票原件。 根据税法规定，主管税务机关在进行土地增值税清算时，若无发票将带来税收损失. 对策：需待核实天直公司以土地使用权出资入股大地公司，其名下土地发票是否可计入大地公司项目开发成本。若可提供原始发票，即无此风险。若无原始发票，亦可在收购合同中约定相关费用由目标公司原股东方承担。 * 7.3 风险分析及对策 7.3.3 项目不能按照土地证约定的期限竣工的风险 风险：下表为目标项目土地证中约定的竣工时间表，其中商业地块、汇德园、海宁园已经进行了2次延期，福雅园马上面临延期问题，下表的各地块竣工时间除汇德园外，均不能满足我方施工要求，需要继续延期，从而将产生相关费用。 对策：在收购合同中可以约定，如产生土地继续延期问题，需目标公司原股东方负责办理，如产生费用，需目标公司原股东方承担。 * 7.3 风险分析及对策 右侧为海宁园延期补充合同。商业地块和汇德园的延期合同已核实。 7.3.3 项目不能按照土地证约定的期限竣工的风险 * 7.3 风险分析及对策 7.3.4 政策风险 风险：根据二会中温家宝总理的讲话可见，国家针对房地产市场的调控政策至少短期内没有松动的可能。 对策：目前，房地产政策限制主要针对于投机需求，对于首次置业和初步改善型住房需求影响相对较小，本案规划产品90平米以下户型占到70%以上，可主要面向中端或中端偏上客户，受政策影响较小。 而且，目标项目的原股东方可为我方的最低收益指标（销售利润率15%）提供担保，因此，项目的风险较小。 * 7.4 总体评价 我方已对目标公司进行了初步调查，认为目标公司设立手续完善、各开发地块手续完善，以上分析的风险可通过与目标公司原股东方签订相关协议的方式避免，风险可控。 * Part 8 管理资源配置 8.1 人力资源解决方案 * 本体研究 市场研究及分析 需求分析 发展定位建议 项目投资收益分析 法律及政策性风险 管理资源配置 综合分析与建议 项目决策背景 * 8.1 人力资源解决方案 我公司滨海新区旷世国际项目已进入尾盘销售阶段，现有团队经过旷世国际的成功开发已经历练成为成熟稳定、运作能力强的队伍。目标项目收购后，可由旷世国际的团队进行开发。 同时，目标公司原股东方也可以派驻人员与我方合作。 * Part 9 综合分析与建议 9.1 SWOT分析 9.2 建议 * 本体研究 市场研究及分析 需求分析 发展定位建议 项目投资收益分析 法律及政策性风险 管理资源配置 综合分析与建议 SWOT分析 建议 项目决策背景 * 优势（Stre