物权法教程 作者 江平 第三编 限制物权--用益物权 第三章 我国物权法中的用益物权.pptVIP

第三章 我国物权法中的用益物权 第一节 建设用地使用权 第二节 土地承包经营权 第三节 宅基地使用权 第四节 地役权 第一节 建设用地使用权 一、建设用地使用权概述 （一）建设用地使用权的概念 建设用地使用权是指民事主体在一定的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施而对该土地享有的占有、使用和收益的权利。根据主体范围的不同，建设用地使用权可以分为：国有土地上的建设用地使用权和集体土地上的建设用地使用权。后者指除宅基地使用权之外的农村土地上的建设用地使用权。依《物权法》规定，集体土地上的建设用地使用权适用《土地管理法》等法律，国有土地上的建设用地使用权适用《物权法》的规定。 （二）建设用地使用权的法律特征 1权利内容具有限定性。 2权利本身具有独立性。 二、建设用地使用权的取得 （一）划拨 划拨指国家无偿地将一定面积的土地交由权利人占有使用的方式。因划拨而取得土地使用权的人一般为全民所有制单位或集体所有制单位，使用的目的具有特殊性。以划拨方式取得土地使用权受到法律的严格限制。 （二）出让 出让是取得国有土地使用权的主要方式。指国家以土地所有者的身份将土地的使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金的行为。土地使用权出让采取书面形式并经登记。土地出让有协议、招标和拍卖三种方式。 （三）转让 建设用地使用权的转让指土地使用者将土地使用权转移给他人的行为。在使用期限内，当事人可以就建设用地使用权转让签订协议，并经登记后，实现转让目的。 （四）继承 在土地使用权的有效期限内，作为权利主体的自然人死亡的，其继承人可以依法取得土地使用权。该方式主要是针对城镇私有房屋的宅基地使用权而规定的。 三、建设用地使用权的内容 （一）建设用地使用权人的权利 1建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 2建设用地使用权的转让权。 3建设用地使用权的互换、出资和赠与权。 4以建设用地使用权设置抵押的权利。 （二）建设用地使用权的期限 现阶段，国有土地上的建设用地使用权分为有期限的和无期限的两类。以划拨方式取得的使用权一般为无期限的，以其他方式取得的使用权都是有 期限的。我国以用地用途为标准，将土地使用权的最高期限分为四种：居住地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游和娱乐用地40年；综合和其他用地为50年。土地使用期限届满，经申请可以续期。对住宅建设用地使用权期间届满的，《物权法》规定为自动续期。期间届满土地使用权被收回的，原土地上的建筑物及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，视具体情况，按照相关的法律法规办理。 四、建设用地使用权的消灭 （一）建设用地使用权消灭的原因 1土地本身灭失。 2使用期限届满。 3土地被征用。 4其他原因。 （二）建设用地使用权消灭的法律后果 建设用地使用权消灭后，使用权人应当返还土地。而对使用权人而言，不同的消灭原因，法律后果是不同的。在土地被征用时，对地上的建筑物，可以要求补偿；在使用期限届满时，土地使用权消灭，而其上的建筑物归属则应按照约定 处理，没有约定的，依《物权法》规定，依照法律法规的规定办理。我国目前并没有具体的规定，因建筑物是原土地使用权人的所有物，它与土地使用权是两个独立的权利类型，所以，期限届满后，只是土地使用权消灭，而非所有物灭失，土地所有人收回土地时，对建筑物能拆除的拆除，不能拆除的应对所有权人进行补偿。 第二节 土地承包经营权 一、土地承包经营权的概述 （一）土地承包经营权的概念 土地承包经营权指农业经营者依法律规定和合同约定对集体经济组织所有的或者国家所有而由集体经济组织使用的土地长期进行耕作、养殖或畜牧而为使用收益的权利。 土地承包经营权是我国土地公有制下的一种特色物权，我国《宪法》、《土地承包法》和《物权法》对土地承包经营权都有规定，从中看出：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”。我国土地承包主要指农村土地承包。土地承包经营权根据客体性质和取得方式的不同，可以分为：耕地承包经营权、自留地承包经营权和荒地承包经营权。 （二）土地承包经营权的特征 1主体具有特定性。农村土地承包合同的当事人是农村集体经济组织和其成员。 2客体具有广泛性。农村土地承包经营权的客体只能是土地。此处土地包括：耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，如被称为“四荒”的荒山、荒沟、荒滩和荒丘，甚至在广义上养殖水面也属于“依法用于农