《桂林聚福苑商业可行性分析方案》.docVIP

聚福苑商业可行性分析报告 报告目录 1 市调分析报告 2 项目条件分析 3 项目定位策略 4 销售与招商 5 广告推广策略 前言 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色； 差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高； 差异4：缴纳的费用不同，需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。总体说来，商业都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。 兵法：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。? 市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。　项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。经营方式 　　目前各商场所采用的经营方式主要有以下几种。1、自营1）购销，商场自行进货，自行销售，自担经营风险；　　2）保底抽佣，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取金。　　3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。 　 2、招租商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。 　此外，还可委托管理公司进行经营管理。商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表： 适用情况 自营 企业具有商场经营管理能力 自营为主，招租为辅 企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。 自营为辅，招租为主 企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足。 全部招租 企业无商场经营管理能力。 委托管理公司经营管理 企业无商场经营管理能力。 三、项目COST分析 项目优势 地段——桂林市城北八里街经济开发区中心，地理位置优越，交通便捷； 规模——总建筑总面积11万平方米。分两期开发，一期1建筑面积7万平方米。 配套——停车场、会所，配套齐备； 旅游文化——古迹名胜众多，旅游优势不断开发运用，促进商贸经济发展。 项目劣势 本项目的地理区位，是城市的北侧边缘地带，相对市区而言有些偏僻，缺少指标性物业带动，生活配套设施方面欠缺。 项目机会 经营模式——是区域市场中具有新型的主题特色商场； 商业提升价值——交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。 项目问题 关于八里街经济开发区现状而言，人流量及消费对本商业项目还需要一定的预热周期。 总结： 从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的一体化优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用项目规划特色，形成市场优势，给投资者充足信心。经营布景、经营模式、开业时间、项目包装、建筑规划设计、物业管理、开业后经营推广等方面需细致研究制定。 比起住宅来说，商业物业的营销过程更像是一个“人”字，一个需要靠两条腿来走路的“人”——销售与招商是其不可或缺的两条“腿”。务“实”与务“虚”的完美结合——这便是商业地产营销的永久