上海房地产市场年报——最新版1.docVIP

2010视点 失效2010 2010年，又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。 与2005年、2008年的前两轮相比，相似的是：信贷（公积金）、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新”的限购条款及箭在弦上的房产税。 因而，评论人士普遍称之为“史上最严”的调控，然而，就是这个“史上最严”的调控，在我们眼里却是失效的，其对市场所产生的效果丝毫配不上“史上最严”的称号。可以这么说，2010的调控年是个失效年 何谓“失效”？ 所谓“失效”并非无效。 从今年国十条出台后的市场表现来看，调控起到了一定的作用，以上海为例，5月成交量几乎跌入历史最低水平（仅高于08年2月），6月开始陆续出现楼盘降价，且降幅超过10%。从这个意义上说，调控是“卓有成效”的。然而，这个调控的效力显然持续力不强，8、9月份，市场反弹的势头便即出现，土地价格出现“V”字反弹、部分楼盘重新开始涨价、捂盘惜售等违规销售行为再度滋生。 不得已，9月29日《国五条》再度加压；10月7日《上海细则》进阶给力。市场反弹的势头得到控制，11月，上海商品住宅成交94.7万平方米，环比10月下降了28%。但是，当月成交量依然高于5-9月的均值，当月供求比依然保持在1:0.88的高位，看来降价的可能性是没有了，市场二次探底的可能性也没有了。 从这些方面可以看到：如果参照诸多评论人士“泡沫破裂”的愿望，显然今年的“最严调控”没有实现；如果参照05年和08年的调控效果的持续力，今年国十条只管了四个月，管制效力降低一半有余；如果再用简单的历史经验主义，参照前两轮的调控路径，今年调控的思路、措施都没有质的变化，那么其后房价大幅反弹是否也会成为此轮调控的最终结果？ “有效”和“失效”都是相对的，相对官方文件“抑制房价过快上涨”的用语，今年的调控当然是有效的；但是，所谓希望过多，失望过渡，相对于美好的愿望，今年调控无疑是失效的。而根据我们的研究，本轮调控依然没有触及房价问题的根源，反而越发加剧了矛盾点，从长远来看房价问题只会愈演愈烈。 第三轮的“失效”势为必然。 为何“失效”？ 在许多评论人士眼里，“史上最严”的调控却没有让市场出现明显的逆转，这是不可想象的。对政策进行逐条分析，可以发现这些政策似乎针对性极强：二套、三套房贷收紧了，投资投机需求的成本增加应该可以抑制买房；限购政策根本不允许购买，市场需求应该明显减少；限制开发商直接和间接融资渠道，应该可以逼迫开发商降价销售；严禁囤地捂房，应该可以增加市场的供应。 然而，所有的“应该”都没有完全成为现实，或者更准确地说，这些“应该”都已实现，但并没有根本扭转市场的预期以及供求关系。直到目前，所有的政策都只是短期措施，并没有从根本上触及房价问题的根源。对房价问题的根源认识不足造成了三轮调控不仅没有解决问题，反而加剧了问题的矛盾，问题积压的叠加效应造成了“史上最严”调控“失效”。 从出台的政策分析，决策层是同意供求关系决定房价的理论，但需求为什么过多，供应为什么太少却是认识不足。需求过多：是因为投资投机过多，投资投机过多是因为信贷投放过多以及税收成本过低，因此解决需求过多的政策就是信贷收紧和增加税收，以及计划经济色彩的限购。同时，另一个造成需求过多的原因是保障房太少，把所有住房需求者都推向了市场，造成买房者太多，因此减少需求的另一政策就是增加住房保障。供应太少：是因为开发商囤地、捂房、人为炒作，因此解决供应太少的政策就是严禁囤地，严禁捂房，治理市场秩序。 这里有几个误区，是绝大多数评论人士和决策者没有真正搞清楚的。 首先，住房保障解决的是“住房问题”而不是“房价问题”。不少人认为，本轮调控的一大举措就是大力推进住房保障，一方面由于低价住房供应量增加，占住房供应总量的比例大幅提高；另一方面，极大地分流了市场需求，因此可以起到降低房价的作用。 事实绝非如此，住房保障的本质是解决整个社会中低收入人群（买不起房）的住房困难问题。这些人群原本就买不起商品住宅，当然也不是我们所知道的在售楼处门口连夜排队买房的人群。买得起房的人一定不符合住房保障的标准，而符合住房保障标准的人群一定买不起商品住宅。商品住宅市场与住房保障是完全不同的两条轨道，需求没有交集。 再看数据：上海十二五期间新增各类住房保障100万套，约占上海700万家庭的14%，年均占比2.8%；全国范围来看，2011年新建住房保障1000万套，约占全国城市家庭的4%。这样的规模比例恐怕还不能分流市场部分的需求，又怎么可能平衡供求关系来降低房价？ 我们看来，住房保障产生抑制房价的作用只有几种可能：第一，住房保障规模达到（或者明确未来的若干期限内预期达到）全部人口规模的70%以上，即住房保障超过1.6亿套，合建筑面积100亿平方米以上。按照明年