《土地增值税政策解读及热点问题解答》.docVIP

　一、清算单位确认问题　　1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？　　答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。 　　2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？　　答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。 　　二、扣除项目确认方面　　1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？　　答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额