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苏州印象城模式研究报告 目 录 一、项目概况……………………………………………………………..3 （一）地理位置及周边状况………………………………………………….3 （二）地块经济指标………………………………………………………..3 二、投资模式……………………………………………………………..4 三、项目定位……………………………………………………………..5 （一）市场调研结论………………………………………………………..5 （二）定位结论…………………………………………………………….5 四、建筑设计…………………………………………………………….6 （一）印象城总平图以及外立面…………………………………………….6 （二）停车位规划………………………………………………………….7 五、购物空间设计……………………………………………………….8 （一）购物环境舒适………………………………………………………..9 （二）自然采光……………………………………………………………9 （三）大面积中庭设计…………………………………………………….10 （四）交通组织流畅………………………………………………………11 （五）休憩场所众多………………………………………………………11 六、商铺布局和业态组合………………………………………………12 （一）负一楼商业…………………………………………………………12 （二）一楼商业……………………………………………………………13 （三）二楼商业……………………………………………………………17 （四）三楼商业……………………………………………………………19 （四）四楼商业……………………………………………………………22 （五）印象城商家总结……………………………………………………24 七、招商策略及租金收益………………………………………………24 （一）招商策略……………………………………………………………24 （二）租金收益情况………………………………………………………24 八、不足之处……………………………………………………………26 （一）停车难……………………………………………………………..26 （二）业态比例失衡………………………………………………………26 （三）缺乏统一的营销活动………………………………………………..26 九、附件 部分消费者对印象城的看法………………………………26 苏州印象城模式研究报告 苏州印象城于2009年9月28日开业，是苏州第个商业综合体项目印象城， 印象城的详细指标 二、投资模式 苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设。美国西蒙地产集团是美国最大的购物中心开发商和管理者，在美国拥有400多家购物中心，欧洲有60多家。 印象城股权结构图 　　此外，依托西蒙以及深国投在商业地产行业多年的沉淀，使得印象城左右逢源，既有国际化的品牌资源，又有高素质、国际化的员工队伍，还有多少年积累下来的成功经验，规避风险，减少了项目先天失误。 三、项目定位 （一）市场调研结论 在进行项目定位前，深国投邀请上海恒辉市场咨询有限公司对印象城项目进行了详尽的市场调研，恒辉公司给出了如下的调研结论： 由于苏州有较为发达的商业基础，而且有较强的时尚观念，建议苏州项目在当地建立一个时尚的集购物、餐饮、娱乐综合购物休闲场所： 建议提高男女装、鞋类、休闲装、食品这四类商品的比例； 服装、鞋、箱包、运动服装方面需要引进更多的时尚的中国或欧美品牌； 床上用品则需要有时尚的中国品牌； 小家电需要有时尚的日韩品牌； 建议引进时尚的快餐店，如好伦哥比萨店； 建议引进美食广场而不是引进餐饮主力店，并且主打时尚的川菜、 休闲娱乐方面需要引进健身场所、保龄球馆； 在购物场所的配套方面需要修建面积较大的停车场，包括机动车和非机动车。 建议苏州项目的主要沟通对象为25-35岁的年轻人，这部分人不但消费能力较强，而且有较强的时尚意识； 建议苏州项目营造旅游购物的相关业态。 （二）定位结论 根据目前的招商以及运营成果来看，这些建议大部分得到了开发商的采纳，“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征，苏州工业园区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高，因此，以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。 　　印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场，前两者属于高端顶级百货，拥有大量的奢侈品，后者是大众化的百货，在苏州根深蒂固，但品牌不够国际化，适合传统的中国消费者的审美。 印象城如果定位为高端百货，难免和美罗泰华死磕，奢侈品的市场容量有限，不是上策，消费者数量众多的中档定位是必然选择